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Rechtsanwalt - Kevin Kienert: Beratung

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Notarrecht / Notarhaftung - Rechtsanwalt Kevin Kienert

(Überprüfung und Rechtsmittel gegen die Notarkosten, Vorbereitung auf den Beurkundungstermin; Beratung zu den Beurkundungsentwürfen und Gestaltungsmöglichkeiten, Vertragsgestaltung, Notarhaftung u.a.)

 

Notare werden als unabhängiger Träger für die Beurkundung von Rechtsvorgängen und anderen Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege bestellt. Dabei nimmt der Notar eine objektive Rolle ein und berät die Beteiligten neutral. Allerdings kann es ratsam sein, zuvor eine Beratung ausgerichtet allein auf seine eigenen Gestaltungsmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen, da der Notar objektiv und neutral gestaltet und ggfl. Punkte übersehen kann oder als nicht gewollt einstuft. Mitunter kann es auch vorkommen, dass ein Notar die anderen Beteiligten bereits aus früheren Vertretungen und Beurkundungen kennt und so unbewusst die Interessen einer anderen Partei besser gestalten und berücksichtigen kann, als die von Ihnen (z.B. Wohungseigentumskauf, Bauträgerverträge)! Daneben können Muster für eine Beurkundung dienen, die bereits von der grundlegenden Ausgestaltung für Ihre Interessen abgeändert werden sollten. Wenn ein Notar Sie nicht kennt oder Ihre Interessen nicht erforscht oder erforschen kann, kann dies weitreichende Folgen haben, die auch mit einer möglichen Haftungsinanspruchnahme nicht mehr korrigiert werden können. Daher kann es vorbeugend sinnvoll sein sich vorher darüber beraten zu lassen, weshalb einige vorgefertigte Erklärungen gerade nicht so abgegeben werden sollten, wie sie vorgestaltet sind. Denn möglicherweise werden, ohne das Ihnen dies bewusst ist, u.a. Informationen und Möglichkeiten zu Ihrem Nachteil ausgeschlossen, als auch erforderliche und sinnvolle Erkundigungen. Gerade weil die notariellen Beurkundungen weitreichende Folgen haben, sollten Sie sich hier intensiv vorbereiten und beraten lassen. So können spätere eventuelle auftretende schwerwiegende Folgen und erhebliche Kosten- und Zeitaufwendungen möglicherweise vermieden werden!

Die Ausübung des Notaramtes unterliegt staatlicher Kontrolle, §§ 92-110a BnotO. Er übt kein Gewerbe aus oder ist freiberuflicher, weshalb er auch u.a. kein Partner einer Partnerschaftsgesellschaft sein kann. Der Notar ist kein Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten. Der Notar hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden, § 14 BNotO. Gegen die Verweigerung der Urkunds- oder sonstigen Tätigkeit des Notars findet die Beschwerde statt. Beschwerdegericht ist das zuständige Landgericht, § 15 BNotO. Zu dem Amt des Notars gehört auch die sonstige Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiete vorsorgender Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und die Beratung der Beteiligten, § 25 BnotO. Ein Notar darf eine Beurkundung eines Rechtsgeschäfts, das der notariellen Form bedarf nur unter sehr eingeschränkten Gründen ablehnen (§ 4 BeurkG).

Die grundlegenden Bestimmungen zur Ausgestaltung des notariellen Berufsrechtes enthält die Bundesnotarordnung (BNotO). Die Bundesnotarordnung wird auf Länderebene von Dienstordnungen für Notare (DONot) ergänzt und regelt den praktischen Ablauf. Die Länder erlassen diese Dienstordungen als Verwaltungsvorschriften; ein Verstoß hiergegen führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Urkunde. Die Dienstordnung der Notare konkretisiert vielmehr die den Ländern gem § 92 ff. BNotO obliegende Rechtsaufsicht über die Notare. Daneben gibt es noch Richtlinien der Notarkammern § 67 II BNOtO; Allgemeinverfügungen der Landesjustizverwaltung zum Notariat (AVNot) und einen Europäischen Kodex des notariellen Standesrechts (wonach u.a. Notare ihre Beratungsfunktion nicht in Form eines Online-Angebotes, eines Online-Vertrages oder einer Online-Beratungausüben dürfen). Davon unabhängig gibt es das Beurkundungsgesetz, was im Grundsatz das Verfahren der Beurkundung regelt. Amtsausübungsbereich ist auf einen Amtsbereich beschränkt, der nur ausnahmsweise außerhalb seines Bereiches erfolgen darf. Beurkundungen im Ausland sind unwirksam. Mit einem Amtssiegel wird die Urkunde nach außen hin als öffentliche Urkunde gekennzeichnet. Das Siegel ist immer sicher und geschützt vor dem Zugriff von Dritten zu verwahren. Die Unterschrift und das Siegel werden im elektronischen Rechtsverkehr durch die Signaturkarte und den Zugangscode ersetzt.

Der Notar unterliegt einer Urkundsgewährungsflicht und ist gem. § 15 BnotO zur Vornahme von Urkundstätigkeiten verpflichtet. Bei einer Verweigerung des Notars kann hiergegen Beschwerde beim Landgericht eingereicht werden (z.B. auch das Einreichen einer Handelsregisteranmeldung oder Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt bei Streitigkeiten zwischen Beteiligten). Bei schwierigen Vollzugsentscheidungen kann es sogar auch für den Notar vorteilhaft sein. So sind Entscheidungen des Gerichts nicht nur bindend für die Beteiligten, sondern gleichzeitig eine Absicherung für den Notar, dass dem Notar in einem Amtshaftungsprozess sein gewähltes Verhalten nicht als fehlerhaft ausgelegt werden kann. Die Beschwerde gegen die Verweigerung der Amtstätigkeit unterliegt keiner Frist und erfordert keine Mindestsumme (BGH NJW 2016, 163).

Amtsverweigerungen ( §§ 54a ff BeurkG u.a.) sind u. a.von rein beratenden und betreuenden Tätigkeiten (§§ 23 f. BnotO), Verwahrungs- und Treuhandtätigkeiten (vgl. 19A BnotO) zu unterscheiden. So kann der Notar die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages über ein Notaranderkonto ablehnen, muss auch nicht die Voraussetzungen für die Vollzugsfähigkeit des Kaufvertrages herbeiführen oder von seinen gesetzlichen Antragsrechten (z.B. § 15 GBO) Gebrauch machen. Da die Beteiligten in der Regel eine solche Vollzugstätigkeit vom Notar erwarten, muss er jedoch seine Verweigerung deutlichen zu erkennen geben. Alle Tätigkeiten, die über den reinen Pflichtvollzug des BeurkG hinausgehen dürften nicht als Urkundstätigkeiten i.S.d. § 15 BeurkG gewertet werden (z.B. Fälligkeitsmitteilung, Einholung einer Teilungsgenehmigung, Einholung von Löschungsunterlagen, Überwachung der Kaufpreiszahlung).

Wie bereits aufgeführt, endet die Pflicht zur Urkundsgewährung dort, wo Vorschriften verletzt werden würden. Erkennt der Notar unredliche oder unerlaubte Zwecke oder eine drohende Nichtigkeit, hat er von einer Beurkundung Abstand zu nehmen (Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts (§ 138 BGB): z.B. BGH 10.2.2012 – V ZR 51/11, DnotZ 2012, 755; Mayer, DnotZ 2013, 644; BGH 24.1.2014 – V ZR 249/ 12, DnotZ 2014, 511; Fehlende Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten (104 BGB); Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (134 BGB); Falsche Angaben u.s.w.). Erkennt ein Notar erst nach einer Beurkundung die Absicht der oder des Beteiligten unerlaubte oder unredliche Zwecke zu verfolgen, muss er den Vollzug des Rechtsgeschäfts einstellen (BGH 16.02.1987, NotSt (Brfg) 1/86 – DnotZ 1987, 558).

Fühlt sich ein Notar befangen, kann er die Urkundstätigkeit ablehnen, eine Pflicht zur Ablehnung besteht jedoch nicht, § 16 BnotO. Eine Pflicht, seine Amtstätigkeit abzulehnen, kann sich jedoch dann ergeben, wenn hierdurch gleichzeitig das Gebot verletzt wird, jeden Anschein einer Parteilichkeit oder Abhängigkeit zu vermeiden, §14 III BnotO. Die Grenzen der Urkundsgewährungspflicht sind auch dann erreicht, wenn ein Notar ein Mitwirkungsverbot des § 3 BeurkG trifft.

Ein Notar muss unparteilich sein, was er nur dann ist, wenn er keine Partei bevorzugt oder benachteiligt, er unvoreingenommen ist und sein Handeln nicht durch eigene Befindlichkeiten, auch eigene Vor- und Nachteile, bestimmen lässt (was z.B. dann für diesen schwierig sein kann, wenn er einen der Beteiligten über Jahre hinweg kennt, den anderen Beteiligten zuvor aber nicht gesehen hat, Bauträgerverträge. Hier kann es für die andere Partei sinnvoll sein, einen anderen Notar aufzusuchen!) Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiischer Vertreter aller Beteiligten, §14 BnotO. Er hat den Willen der Beteiligten zu erforschen, vgl. § 17 BeurkG. Er hat neben der Vermittlung die Verhandlungsergebnisse in einen neutralen Entwurf zu verfassen und den Ergebnissen Bestand durch die Beurkundung zu verleihen. Seine Neutralitätspflicht umfasst dabei alle seine Tätigkeiten. Es beginnt bei der Vergabe der Termine und der Abfassung der Entwürfe und ebenso den Vollzug der Urkunde wie alle sonstigen Tätigkeiten, wie die Beratung oder Fertigung von Vertragsentwürfen oder die Durchführung von Verwaltungsgeschäften. Bei allen diesen Tätigkeiten muss der Notar jedes Verhalten vermeiden, dass nur den Anschein von Parteilichkeit erwecken könnte, § 14 III BnotO. Die Pflicht zur Neutralität endet auch nicht mit der Beurkundung (BGH DNOtZ 216, 311). Auch wenn einer seiner Verfahrensbeteiligten eine Großzahl von Urkunden beurkunden lässt (Amtsentfernung nach § 97 I 1 BnotO wegen Versetzung: BGH 24.11.2014 – Nptst (Brfg) 1/14, DnotZ 215, 461. Auf unbillige einseitige Benachteiligungen muss er hinweisen und alternative Gestaltungen vorschlagen und diskutieren (doppelte Belehrungspflicht) (BGH 14.5.1992, IZ ZR 262/91 – DNOtZ 1992, 813, 817; BGH 6.10.2011, III ZR 34/11 – MittBayNot 2012, 241, KG v. 07.03.2016 – Not 18/15, NotBZ 2016, 307. Neutralität kann daher auch durch aktives Verhalten angezeigt sein. Eine jede Verletzung des Gebots der Unparteilichkeit stellt eine Amtspflichtsverletzung nach § 19 BnotO dar und hat etwaige Haftungsansprüche zur Folge.

Die Prüfungs- und Belehrungspflichten (§§ 17 – 21 BeurkG) sind von einem Notar zwingend zu beachten und bilden die Magna Charta (Schmitz-Valckenberg, DnotZ 1994, 496) der notariellen Beurkundungstätigkeit und die damit wichtigsten Amtspflichten. Die allgemeinen Grundsätze beinhalten, die Willenserforschung der Beteiligten, die Aufklärung des Sachverhalts, die Erklärung der Beteiligten in der Urkunde klar und unzweideutig wiederzugeben, Irrtümer und Zweifel zu vermeiden die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, § 17 BeurkG.

Der Notar hat dafür zu sorgen, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden, § 17 I 2 BerukG. Bestehen Zweifel daran, ob das Geschäft wirksam ist oder dem Willen der Beteiligten entspricht, muss der Notar dies mit den Beteiligten erörtern, § 17 II BerukG. Wünschen die Parteien trotz Zweifel die Beurkundung, muss der Notar seine Belehrung und die darauf abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Urkunde vermerken, § 17 II S. 2 BeurkG. Dies trifft nicht auf bloße Unterschriftsbeglaubigungen zu.

Bei der Pflicht des Notars den Willen zu erforschen und den Sachverhalt aufzuklären, muss er möglicherweise Fragen stellen, um den Willen erforschen und den Vertrag gestalten zu können. Verwenden die Beteiligten Rechtsbegriffe, darf der Notar diese nicht ungeprüft übernehmen, sondern muss feststellen, ob damit der richige Inhalt verwendet wird (vgl. BGH 21.10.1980, VI ZR 230/79 – DnotZ 1981, 515). Daher muss auch ein bereits vorgefertigter Entwurf auf seine Willensforschung und Sachverhaltsaufklärung hin geprüft werden. Wirtschaftliche Folgen muss er nicht prüfen, er ist kein Wirtschaftsprüfer. Der Notar prüft immer nur die Umsetzung des rechtlichen Erfolges des Rechtsgeschäftes (OLG Düsseldorf 08.07.1993, 18 U 342/92 – DnotZ 1995, 414).

Fehlt es an einem übereinstimmenden Willen, muss die Beurkundung abgelehnt werden!

Der Notar ist auf die Mitwirkung der Beteiligten angewiesen, da ihn weder eine Amtsermittlungspflicht trifft und er über keine Zwangsmittel verfügt (vgl. BGH 22.4.1975, VI ZR 90/74 – DnotZ 1975, 628, 631).

Bei Lücken und offenen Fragen muss er gezielt nachfragen und die erforderliche Kenntnis verschaffen (z.B. wenn Aspekte betroffen sind, die üblicherweise zu erörtern sind; BGH 9.12.2010, III ZR 272/09 – MittBayNot 2011, 339). Legen die Beteiligten ihm Unterlagen vor, muss er prüfen inwieweit diese relevant sind. Bei Immobiliengeschäften hat sich der Notar über den Grundbuchinhalt vorab zu unterrichten. Hier können Probleme bestehen, wenn sich hier erst wichtige Eintragungen aus der Einsicht in die Grundakten ergeben.

Nur wenn es dem Notar gelingt, in Worte zu fassen, was die Beteiligten wollen, wird der beabsichtigte Zweck des Beurkundungsverfahrens erreicht (OLG Frankfurt 29.5.2016 – 4 U 202/14, NJOZ 2016, 56).

Der Notar muss die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen und Handlungen aufklären, auch muss er über die unmittelbaren Rechtsbedingungen für den Eintritt des gewünschten Rechtserfolges belehren.

Der Notar sollte den Beteiligten immer den sichersten Weg vorschlagen (vgl. BGH 9.12.2010, III ZR 272/09 – MittBayNot 2011, 339).

Der Notar hat allgemeine Rechtsbetreuungspflichten, denknotwendig hinsichtlich der formell Beteiligten, möglicherweise aber auch der materiell Beteiligten (etwa den vertretenen Vertragsteil; BGH 30.6.1981, VI ZR 197/79 – DnotZ 1981, 773).

Bei einem Absehen jeglicher Belehrungen stellt die Rsp. höchste Anforderungen (vgl. BGH 27.10.1994, IX ZR 12/94 – NJW 1995, 330, 331; OLG Köln 23.2.2011, 11 U 70/10 – DnotZ 2012, 127; OLG Frankfurt 15.2.2012 – 4 U 129/11, MittBayNot 2012, 408).

Bei der Belehrung handelt es sich um eine höchstpersönliche Pflicht, die nicht deligierbar ist (BGH 10.11.1988, IX ZR 31/88 – NJW 1989, 586).

Es steht in der Regel im Ermessen des Notars, in welchem Umfang er Belehrungsvermerke in die Urkunde aufnimmt. Sie dienen Beweiszwecken. Allein aus dem Fehlen kann jedoch nicht auf das Unterlassen der Belehrung geschlossen werden (BGH 13.11.1973, VI ZR 145/71, DnotZ 1974, 296). Pauschale und nicht relevante Belehrungen könnten für das Unterlassen von konkreten Belehrungensprechen.

Sofern sich ein Beteiligter im Rahmen einer notariellen Urkunde nach §§ 8 ff. BeurkG hinsichtlich mindestens eines Anspruches der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, stellt die notarielle Urkunde insoweit einenVollstreckungstitel i.S.d. § 794 I Nr. 5 ZPO dar. Die Befugnis des Notars zur Erstellung vollstreckbarer Ausfertigungen ergibt sich aus § 797 II 1 ZPO. Feststellungen des Notars über die Urkunsbeteiligten sowie Ort, Zeitpunkt und Inhalt der beurkundeten Erklärungen sind für die Gerichte nach §§ 415 ff. ZPO bindend und schränken sie in der Beweiswürdigung und damit in der Ausübung ihrer richterlichen Befugnisse ein.

Doppelte Belehrungspflicht – ungesicherte Vorleistung

Führt die Gestaltung dazu, dass eine Partei eine ungesicherte Vorleistung erbringt, führt dies zu einer doppelten Belehrungspficht. 1 Stufe: Der Notar muss über die Folgen belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten können. 2. Stufe: Zudem muss der Notar Gestaltungsvarianten vorschlagen (vgl. BGH 17.01.2008, III ZR 136/07 – ZnotP 2008, 168). Eine einseitige Vorleistung liegt dann vor, wenn ein Vertragsteil seine Leistung erbringt, ohne dass sichergestellt ist, dass er auch die Gegenleistung erhält (OLG Frankfurt 15.2.2012 – 4 U 129/11, MittBayNot 2012, 408). Besonders relevant ist dies beim Grundstückskaufvertrag, bei der die Absicherung des Käufers durch den notariell überwachten Vollzug des Vertrages erfolgt (und die Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises an den Käufers erst zu dem Zeitpunkt, zu dem sichergestellt ist, dass er das Eigentum an dem Vertragsobjekt erhält, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt). Wünschen die Beteiligten eine hiervon abweichende Gestaltung der gestalt, dass eine Zahlung des Kaufpreises vor diesem Zeitpunkt erfolgt, besteht die Gefahr, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises zahlt, ohne das Eigentum zu erhalten. Hierüber muss der Notar belehren.

Wirtschaftliche Folgen

Es besteht grundsätzlich keine Belehrungspflicht im Hinblick auf die wirtschaftlichen Folgen des beurkundeten Rechtsgeschäfts (BGH 22.11.1966, VI ZR 39/65 – DnotZ 1967, 323; OLG Hamm 24.2.2012, 11 U 8/11, RnotZ 2013, 49). Auch muss der Notar – von den gesetzlich normierten Fällen abgesehen (§ 13 EstDV: Erbschafts- und Schenkungssteuer), § 19 BeurkG: Erforderlichkeit einer grunderwerbssteuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung – keine steuerlichen Belehrungen vornehmen (BGH 5.2.1985, IX ZR 83/84 – NJW 1985, 1225). Sonderwissen ist hier unerheblich. Rät jedoch ein Anwaltsnotar, der als Rechtsanwalt die steuerliche Beratung eines Mandanten übernommen hat, diesem aus steuerlichen Gründen zum Erwerb einer bestimmten Eigentumswohnung und beurkundet dann, so gehört die dem Kaufentschluss vorrangegangene Beratung zur anwaltlichen Tätigkeit und sind nach diesen Haftungsregeln zu beachten (BGH 22.10.1987, IX ZR 175/86, DNOtZ 1988, 379).

Sachmängelgewährleistungsausschluss bei neuen Häusern

Ein formelhafter Sachmängelgewährleistungsausschluss kann bei einem Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser auch in einem Individualvertrag nach § 242 BGB unwirksam sein, wenn dies nicht mit dem Käufer unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (OLG Köln 23.2.2011, 11 U 70/10 – DnotZ 2012, 126; Krauß DnotZ 2012, 132; BGH 15.6.2012 – V ZR 198/11).

Beurkundung einer Annahmeerklärung

Der Umfang der Belehrungspflicht bei einer Beurkundung einer Annahmeerklärung eines Angebotes soll sich darauf beschränken, nur über die Rechtsfolgen der Angebotsannahme, d.h. über die damit eintretende Bindung an das Rechtsgeschäft aufzuklären (GH 25.2.1994, V ZR 63/93, WM 1994, 746; BGH 8.12.2011, III ZR 225/10 – DnotZ 2012, 356).

Angebot und Bindungsfrist

Zu beachten ist, dass bei einem Angebot, das ein (Verbraucher) Käufer einem Unternehmer zum Kauf einer fertiggestellten Eigentumswohng abgegeben hat, regelmäßig nur eine Bindungsfrist von vier Wochen beinhalten darf (BGH 11.6.2010, V ZR 85/09 – NJW 2010, 2873; Hager/Müller-Teckhoff NJW 2013, 1917, 1919). Abweichungen hiervon sind mit größter Vorsicht zu gestalten. Bei hier auftretenden Fehlern bestehen weitreichende Folgen!

Auffälliges erkennbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleitung unter Berücksichtigung der zwingenden Ablehnung sittenwidriger Vereinbarungen § 138 BGB

So kann der Vertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 BGB sittenwidrig sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert (KG 15.6.2012, 11 U 18/11). Ist der Kaufvertrag aus diesem Grund nichtig, kann der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises nach Bereicherungsrecht verlangen. Zugleich kommt ein auf Ersatz de negativen Interesses gerichteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (§§ 311 II Nr. 1, 241 II, 280 IBGB).

Fehlen eines (aktuellen) Grundbuchauszuges

Vor der Beurkundung soll sich der Notar über den Grundbuchinhalt unterrichten, § 21 I BerukG. Die Einsicht bezieht sich grundsätzlich nur auf das Grundbuch und nicht auch auf Grundakten (etwa dahingehend, ob noch unerledigte Eintragungsanträge vorliegen (BGH DnotZ 1969, 469). Ist die Einholung eines Grundbuchauszuges nicht möglich, kann trotzdem beurkundet werden. Der Notar muss hier über die Risken belehren. In diesem Fall müssen für denkbare nicht bekannte Eintragungen vertragliche Regelungen gestaltet werden. Anderseits kann es sinnvoll sein, sich als Beteiligter danach zu erkundigen, weshalb die Einholung nicht möglich ist. Manchmal kann es auch sinnvoll sein, dass die Beteiligten auch Einsicht in die Grundakten verlangen.

Grundbuch und Grundakten

Der Notar hat bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung ohne besondere Umstände – etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums bestehen oder weil unerledigte Anträge erkennbar sind (OLG Karlsruhe 3.3.2015, 14 Wx 16/15, Beck RS 2016, 09659; Ott, Notar 2015, 198) in die Grundakten keinen Einblick zu nehmen. Dies gilt selbst dann, wenn in dem von ihm einzusehenden Grundbuch auf die in den Grundakten befindliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Etwas anderes kann dann gelten, wenn sich aus dem Grundbuch oder auf andere Weise der Hinweis auf unerledigte Eintragungsanträge ergibt (Ganter, DnotZ 2016, 483, 487). Die Beteiligten sollten sich vorher erkundigen, ob eine Einsicht in die Grundakten sinnvoll ist.

Grundbuchstand in Urkunde

Der Notar sollte en Grundbuchstand in der Urkunde mit allen Belastungen zumindest stichpunktartig aufnehmen (BGH 12.7.1968, VI ZR 91/66, DnotZ 1969, 173; BGH 3.2.1984, V ZR 190/82, DnotZ 1984, 636).

Zeitraum zwischen Grundbucheinsicht und Beurkundung 2 bis 6 Wochen

Der Zeitraum, der zwischen Grundbucheinsicht und Beurkundung liegen darf, wird unterschiedlich beurteilt. Es werden zwischen 2 bis 6 Wochen diskutiert (LG München II 25.5.1977, 27 O 3057/77 – MittBayNot 1978, 237 und OLG Frankfurt 25.10.1984, 15 U 150/83 – DnotZ 1985, 244). In Zeiten des elektronischen Zugriffs dürfte jedoch ein weitaus kürzerer Zeitraum angezeigt sein! Hier sollten die Beteiligten auf eine aktuelle Einsicht bestehen!

Drohender Schaden

Bei Erkennen eines drohenen Schadens eines Beteiligten besteht die Pflicht des Notars, berets im Vorfeld gestalterisch tätig zu werden bzw. alternativ eine zusätzliche Belehrung im Termin vorzunehmen (vgl. BGH DnotZ 1954, 330).

Ausländisches Recht

Bei der Anwendung ausländischem Recht, sollte der Notar eine Beehrung darüber anfertigen, dass ausländisches Recht zur Anwendung kommt und er dieses nicht kennt und darüber nicht belehrt hat (OLG Frankfurt 12.05.2010; Stupi, Notar 2011, 196.: Bei Fehlen muss der Notar beweisen, dass er belehrt hat).

Ausreichende Belehrung

Der Notar muss durch eine angemessene zeitliche Terminierung die Möglichkeit besitzen, eine ausreichende Belehrung der Beteiligten vorzusehen und auf alle Fragen der Beteiligten zu antworten. Mit angemessenem Vorlauf zum Termin sind Entwürfe der geplanten Urkunde an alle Beteiligten zu versenden. Durch die Vergabe von Vorratsterminen darf kein mittelbarer Druck auf die Beteiligten ausgeübt werden. Auch sind Beurkundungstermine in den Abendstunden zu vermeiden (sog. Mitternachtsnotare: OLG München 20.4.1994, VA-Not 4/93 – MittBayNot 1994, 373). Die Bundesnotarkammer hat in ihren Richtlinien sowie die Rspr. Gestaltungen herausgearbeitet, die keine ausreichende Prüfung und Belehrung durch den Notar gewährleisten (Die systematische Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern; die systematische Beurkundung mit Bevollmächtigten; die systematische Beurkundung mit Mitarbeitern des Notars; die systematische Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme; die gleichzeitige Beurkundung von mehr als 5 Niederschriften; missbräuchliche Auslagerung geschäftswesentlicher Vereinbarungen in Bezugsurkunden)

Verbraucherverträge

Bei einem Verbrauchervertrag sind besondere Anforderungen zubeachten. So soll der Notar darauf achten, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich zumindest aber von einer Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden. Der Notar soll dafür Sorge tragen, dass der Verbraucher zeitlich vor der Beurkundung ausreichend Gelegenheit erhält, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen zu können, so dass er nicht unvorbereitet die Beurkundung vornimmt. Auch soll er Gelegenheit haben, andere Berater, wie z.B Steuerberater, Rechtsawälte hinzuzuziehen. Bei Immobilienkaufveträge ist dies dahingehend konkretisiert, als dass dem Verbraucher der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden muss! Ist dies nicht erfolgt, besteht für den Notar die Pflicht, eine Beurkundung abzulehnen. Hiervon sind nur strenge Ausnahmen vorgesehen.

Ehegattenzustimmung bei Gesamtvermögensverfügung

Bei einem Ehepaar in Zugewinngemeinschaft kann bei einer Veräußerung des Grundstücks, wenn es nahezu das gesamte Vermögen betrifft, die Zustimmung des Ehepartners erforderlich sein, § 1365 BGB.

Ausschlussgründe des Notars

Bei Selbstbeteiligung des Notars oder Beteiligung von Ehegatten, Lebenspartner, in 1. Linie Verwandtem kann ein Ausschlussgrund vorliegen. Gegen § 7 BeurkG verstoßende Beurkundungen sollen nicht als Ganzes, sondern nur insoweit nichtig sein, als daran dem betroffenen Personenkreis ein rechtlicher Vorteil verschafft wird. Das rechtliche Schicksal des restlichen Inhalts bestimmt sich dann nach § 139 BGB.

Mitwirkungsverbote

Die o.g. Ausschlussgründe sind von den Mitwirkungsverboten zu unterscheiden,. Anders als Ausschlussgründe führen Mitwirkungsverbote nicht zur Unwirksamkeit der Urkunde. § 3 BeurkG zeigt Konstellationenen auf, in denen der Notar keine Beurkundungen vornehmen soll (z. B. in eigenen Angelegenheiten des Notars; Angelegenheiten seines Ehepartners oder Lebenspartners oder Verlobten, gemeinsame Berufsausübung; Geschäftsverhältnis, Gesellschaftsbeteiligung). Entsteht den Beteiligten aufgrund einer Beurkundung trotz eines Mitwirkungsverbotes ein Schaden, so haftet der Notar hierfür. (z.B. Kosten, für einen anderen Notar zur Überprüfung der Urkunde).

Haftung

Sollten vorherige Gestaltungen, Nachbesserungenund Einflussnahmen nicht mehr möglich sein, könnte eine Haftung möglich sein. Gem. 19 BnotO ist der Notar dazu verpflichtet, bei einer Verletzung seiner Amtspflichten den eingetretenden Schaden zu ersetzen (BGH 12.2.2015, III ZR 29/14 – DnotZ 2015, 422; Ganter, DnotZ 2016, 483, 506; OLG Karlsruhe 8.3.2016 – 14 U 118/14, BWNotZ 2017, 16.). Die Amtspflichtverletzung setzt Verschulden voraus, d.h. Sie muss vorsätzlich oder fahrlässig begangen worde sein Anspruchshinhaber kann nur sein, dessen Interessen gerade durch die verletzte Amtspflicht geschützt werden sollte, sog. Zwecktheorie (BGH BGH 28.9.1959, III ZR 92/58 – DNOtZ 1960, 157). Danach setzt ein Anspruch voraus, dass die Amtspflicht gerade die Interessen diesen Dritten schützen sollte, auch wenn er nur mittelbar oder unbeabsichtigt durch die Amtshandlung betroffen ist. Der Dritte muss dabei nicht Beteiligter gewesen sein, es reicht aus, wenn die verletzte Amtspflicht auf seinen Schutz gerichtet war. So sind bei einem Testament z.B. neben dem testierenden Erbe auch Testamenterben oder Vermächtnisnehmer geschützt.

Zudem muss Verschulden vorliegen. Wer bewusst gegen bestehende Amtspflichten verstößt, handelt vorsätzlich. Hätte der Notar zum Zeitpunkt seines pflichtwidrigen Handelns die verletze Amtspflicht bei gehöriger Aufmerksamkeit und Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennen und vermeiden können, handelt er fahrlässig. Maßstab ist hierfür ein erfahrener, pflichtbewusster und gewissenhafter Durchschnittsnotar (BGH 9.7.1992, IX ZR 209/91 – NJW 1992, 3237; BGH 20.7.2015, NotSt (Brfg) 3/15, DnotZ 2016, 72; BGH 9.7.1992, IX ZR 209/91 – WM 1992, 1662). Dabei hat der Notar sich über die jeweilige Amtstätigkeit einschlägigen Vorschriften zu unterrichten, er hat die Rspr. der obersten Gerichte (BGH 15.5.1014, III ZR 375/12, DnotZ 2014, 679 und Kommentarliteratur in ihrer neusten Auflage auszuwerten und Rechtserkenntnisse anzueignen und Änderungen zu verfolgen (Eylmann/Vaasen/Frenz, § 19 BnotO, Rn. 25). Zudem ist die Subsidiarität der Haftung zu beachten. So haftet der Notar nur, wenn der Verletzten Person nicht auf andere Weise Ersatz verlangen kann.

Bei der Haftung sind folgende Punkte zu beachten: 1. Verletzung einer Amtspflicht; 2. Geschützter Personenkreis; 3. Schuldhafte Pflichtverletzung; 4. Kausaler Schaden; 5. Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit; 6. Haftungsausschluß wegen unterlassenem Rechtsmittel; 7. Haftung für den Notarvertreter ; 8. Verjährung; 9. Berufshaftpflicht; 10. Haftpflichtprozeß; 11. Rechtsprechung

1. Der Notar muss eine Amtspflicht verletzt haben.
Aus dem Beurkundungsgesetz, der Dienstordnung für Notare , der Grundbuchordnung und weiteren Vorschriften ergeben sich eine Vielzahl von Pflichten, die der Notar bei der Amtstätigkeit zu beachten hat. Inhalt und Umfang der notariellen Pflichten werden konkretisiert durch hunderte höchstrichterlicher Urteile. Sofern die Amtspflichtverletzung lediglich fahrlässig erfolgte, kann der Notar nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag (Subsidiarität der Notarhaftung, siehe unten); das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 BNotO bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber (Abs. 1 Satz 2). Im Übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar (Abs. 1 Satz 3). Danach besteht zwischen § 19 Abs. 1 BNotO und der Vorschrift des § 839 BGB über die Beamtenhaftung als ein Sondertatbestand der unerlaubten Handlungen (§§ 823 - 853 BGB) eine gewisse Ähnlichkeit. (BGHZ 34, 375, 380; BGH, NJW 1971, 43, 44; Paladt-Sprau, § 839 BGB, Rdn. 149ff. ). Der Notar haftet für eine Amtspflichtverletzung persönlich. Begeht ein Notar im Zusammenhang mit der Wahrnehmung seiner amtlichen Aufgaben eine unerlaubte Handlung im Sinne der §§ 823 ff. BGB, so verletzt er damit zugleich seine Amtspflicht. Die Haftungsvorschrift des § 19 BNotO erfasst auch diese unerlaubten Handlungen. Wird ein Regressanspruch gegen einen Anwaltsnotar erhoben, so richtet sich die Haftung danach, ob dieser als Rechtsanwalt aufgrund eines privatrechtlichen Geschäftsbesorgungsvertrages (§ 675 Abs. 1 BGB) oder als Notar in Ausübung seines öffentlichen Amtes tätig geworden ist. Der Notar kann seine Haftung aus § 19 BNotO wegen einer Amtspflichtverletzung nicht durch Vereinbarung mit Beteiligten beschränken oder ausschließen.

2. Zu dem geschützten Personenkreis gehören die am Amtsgeschäft unmittelbar Beteiligten, die den Notar um die Vornahme dieses Geschäfts ersucht haben und dessen materiell Berechtigte oder Verpflichtete sind (BGH, DNotZ 1989, 43, 44; WM 1996, 30, 31.). Bei der Urkundstätigkeit (§§ 20 - 22 BNotO) sind diejenigen Personen unmittelbar beteiligt, auf deren Ersuchen hin der Notar eine Urkunde errichtet, die diese Personen berechtigt oder verpflichtet. Die am Amtsgeschäft mittelbar Beteiligten, die - ohne dass von ihnen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen - im eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend sind, etwa weil sie aus dem beurkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben sollen, oder die mit dem Notar in Verbindung treten und ihm anlässlich des Amtsgeschäfts eigene Belange anvertrauen ( BGH NJW 1972, 1422; NJW 2003, 1940). Diejenigen sonstigen Dritten, die zwar nicht unmittelbar oder mittelbar an dem Amtsgeschäft beteiligt sind, durch dieses jedoch nach seiner besonderen Natur und Zweckrichtung in ihrem Rechtskreis betroffen werden (BGH NJW 1960, 33; BGH NJW, 1971,1363).

3. Nach § 276 BGB haftet der Notar für eigenes Verschulden in Gestalt von Vorsatz oder Fahrlässigkeit, wobei von einem Durchschnittsnotar auszugehen ist (BGH NJW1992, 3257). Die Rechtsprechung fordert von dem Notar die Beachtung aller Gesetze und der gesamten -nicht nur obergerichtlichen- Rechtsprechung. Bei Unklarheiten hat der Notar die Fachliteratur heranzuziehen (BGH NJW-RR=Rechtsprechungsreport 1994, 1021) und im Zweifel den für die Beteiligten sichersten Weg zu wählen (BGH DNotZ 1974,296). Da sich ein Ersuchen um eine bestimmte Amtshandlung stets an einen einzelnen Notar richtet, haftet dieser für eine Amtspflichtverletzung grundsätzlich allein (Einzelhaftung), auch wenn er sich gemäß § 9 BNotO mit weiteren (Nur-)Notaren, Anwaltsnotaren oder anderen Rechtsberatern in einer Bürogemeinschaft oder Sozietät verbunden hat. (BGH, WM 1987, 564; BayObLG, DNotZ 1981, 317). Als Gesamtschuldner (§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 840 Abs. 1 BGB mit §§ 421 ff. BGB) kann ein Notar haften neben einem Notarassessor (§ 19 Abs. 2 Satz 1, 2 BNotO) oder Notarvertreter (§§ 19 Abs. 1, 39 Abs. 4, 46 Satz 1 BnotO.

4. Ein Anspruch kann nur dann begründet sein, wenn ein kausaler Schaden entstanden ist. Ein Schaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB besteht im Allgemeinen in dem Unterschied zwischen der Vermögenslage des Betroffenen, die sich aus dem haftungs begründenden Ereignis ergeben hat, und dem Vermögensstand, der ohne dieses Ereignis bestünde. Ob und in welchem Umfang ein (unmittelbarer oder mittelbarer Folge-) Schaden eingetreten ist, kann also grundsätzlich durch einen rechnerischen Vergleich ("Differenzhypothese") ermittelt werden (BGHZ 27, 181, 183 f. [BGH 29.04.1958 - VI ZR 82/57] = NJW 1958, 1085; BGHZ 75, 366, 371 = NJW 1980, 775; BGHZ 99, 182, 196 [BGH 10.12.1986 - VIII ZR 349/85] = NJW 1987, 831; BGHZ 123, 96, 99 = NJW 1993, 2527; BGHZ 50, 304, 306 = NJW 1968, 1823; BGHZ 75, 366, 372 = NJW 1980, 775; BGHZ 98, 212, 217 ff.; BGH, WM 2000, 1600, 1603).

5. Verletzt ein Notar seine Amtspflicht fahrlässig, so kann er grundsätzlich nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz erlangen kann. Die Subsidiärhaftung bei Urkundstätigkeiten (§§ 20 - 22 mit § 10a Abs. 2 BNotO) soll die Haftungsrisiken mildern, die sich daraus ergeben, dass der Notar die Vornahme solcher Amtsgeschäfte gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO grundsätzlich nicht verweigern darf (BGH, NJW 1999, 2038, 2040 = WM 1999, 976. Die Beschränkung der Subsidiärhaftung bei Betreuungsgeschäften i.S.d. §§ 23, 24 BNotO erklärt sich daraus, dass der Notar eine solche Amtstätigkeit ablehnen darf.BGHZ 134, 100, 112 [BGH 21.11.1996 - IX ZR 182/95] = NJW 1997, 661 = WM 1997, 78).

Für einen Regressanspruch gegen einen Notar wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzung hat der Geschädigte im Rechtsstreit das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit - als negative Anspruchsvoraussetzung - zur Schlüssigkeit seines Klagevortrags darzulegen und im Streitfall zu beweisen (BGH DNotZ 1964, 61f.). Jede rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit, anderweitig Ersatz zu erlangen, schließt die Notarhaftung aus. Die gilt insbesondere für Ersatzansprüche gegen Berater, die ebenfalls ihre (vertraglichen) Pflichten verletzt haben. (Rechtsanwalt: BGHG WM 1963, 754; Steuerberater: BGH WM 1981, 942).

6. Der Haftungsausschluss nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 839 Abs. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Geschädigte den Gebrauch eines Rechtsmittels zur Abwendung des Schadens unterlassen hat. Dazu gehören außer der förmlichen Beschwerde nach § 15 Abs. 2 BNotO auch Gegenvorstellungen, Erinnerungen, mündliche Vorhalte und Dienstaufsichtsbeschwerden(BGH NJW 1997, 2327, 2328 = DNotZ 1997, 791; BGH NJW 1993, 3061; BGH NJW 1998, 138). Ein Haftungsausschluss gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 839 Abs. 3 BGB entfällt dann, wenn der Betroffene gegen ein Urteil in einem Vorprozess, das seinen Schaden infolge der notariellen Amtspflichtverletzung begründet, kein Rechtsmittel einlegt, nachdem er dem haftpflichtigen Notar den Streit verkündet hat. Der Notar hätte dem Rechtsstreit auf Seiten des Geschädigten beitreten und selbst ein Rechtsmittel einlegen können. Da er das unterlassen hat, ist er gemäß §§ 68, 74 ZPO mit der Behauptung ausgeschlossen, der Geschädigte habe den Vorprozess mangelhaft geführt(BGH NJW 1993, 2747). Ein Haftungsausschluss nach § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 839 Abs. 3 BGB setzt weiterhin voraus, dass der Geschädigte ein Rechtsmittel vorsätzlich - also willentlich und wissentlich - oder fahrlässig nicht benutzt hat.

7. Für Pflichtverletzungen des amtlich bestellten Vertreters haftet der Notar neben dem Vertreter als Gesamtschuldner (§§ 46, 39 Abs. 4 i.V.m. § 19 BNotO). Der Geschädigte kann den Notar oder den Vertreter oder beide in Anspruch nehmen.

8. Die Verjährung eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Notar wegen schuldhafter Amtspflichtverletzung aus § 19 BNotO beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem dieser Anspruch entstanden ist und der Geschädigte von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des haftpflichtigen Notars Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dabei sind die Verjährungsfristen von zehn bzw. dreißig Jahren als absolute Höchstfristen zu beachten.

9. Für Schadensersatzansprüche haftet der Notar unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen Der Notar ist gesetzlich zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet.

10. Für Haftpflichtklagen gegen den Notar ist ausschließlich im Zivilrechtsweg das Landgericht zuständig. Zur Schlüssigkeit der Klage gehört die Darlegung, dass keine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht (BGH DNotZ 1985, 231). Im Haftpflichtprozess entfällt die Schweigepflicht des Notars, § 18 BNotO, falls die Rechtsverteidigung gegen den Anspruch dies erfordert (OLG Ffm, DNotZ 1961, 612).

11. Entscheidend hat die höchstrichterliche Rechtsprechung den Inhalt und den Umfang der notariellen Pflichten geprägt, die die Amtspflichten des Notars und aus deren Verletzung möglicherweise resultierender Schadensersatzansprüche begründen können:

Steuerliche Gesichtspunkte

Wird ein Notar nach den steuerlichen Folgen des zu beurkundenen Geschäfts gefragt, muss er eine zutreffende Auskunft erteilen. (LG Siegen - 18.05.1993 - 2 O 519/92)

Ein Notar ist regelmäßig nicht verpflichtet, auf die steuerlichen Folgen des beurkundeten Geschäfts hinzuweisen. (BGH - 20.09.2007 - III ZR 33/07)

Steuerrechtlich erhebliche Tatsachen hat der Notar bei der Beurkundung nicht zu ermitteln. (BGH - 13.06.1995 - IX ZR 203/94)

Stammt ein zu beurkundender Vertrag von einem Steuerberater und soll dieser Vertrag mit Änderungen beurkundet werden, sollte der Notar seinen Mandanten eine erneute Prüfung durch den Steuerberater empfehlen, bevor er den Vertrag beurkundet. (BGH - 22.05.2003 - IX ZR 201/01)

Ein Notar hat bei einer Vertragsbeurkundung auf die Möglichkeit des Anfalls von Schenkungssteuer hinzuweisen. (OLG Schleswig - 06.05.2004 - 11 U 103/02)

Gibt ein Notar einen für sich betrachtet zutreffenden steuerrechtlichen Hinweis zu einem Einzelpunkt, folgt daraus nicht die Verpflichtung, die steuerlichen Annahmen der Parteien insgesamt auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. (OLG München - 18.01.2007 - 1 U 3684/06)

Belehrungspflichten

Der Notar hat vor Abschluss eines auf den wirtschaftlichen Erwerb von Immobilieneigentum gerichteten Vertrags darüber zu belehren, dass vor Eintragung einer Auflassungvormerkung kein gesicherter Anspruch auf spätere Übertragung des Grundeigentums besteht und der Erwerber bis zu deren Eintragung Gefahr läuft, trotz Zahlung des Kaufpreises die in Aussicht genommene Immobilie nicht erwerben zu können. Unterlässt der Notar eine derartige Belehrung, begründet dies den Anscheinsbeweis für eine wissentliche Pflichtverletzung. (KG - 13.06.2006 - 6 U 67/06)

Grundstückskaufvertrag

Ein Notar verstößt gegen seine im Rahmen der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages obliegende Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung, wenn er mit den Beteiligten nicht die Notwendigkeit von Leitungs- und Wegerechten erörtert, wenn das zu verkaufende Grundstück nicht an eine öffentliche Straße angebunden ist.(OLG Celle - 26.08.2009 - 3 U 58/09)

Auch wenn der Verkäufer eines Grundstücks weiss, dass er eine ungesicherte Vorleistung erbringt, kann der beurkundende Notar im Einzelfall verpflichtet sein, die Vertragsparteien über Risikovermeidungs- und Risikoverminderungsmöglichkeiten zu beraten. (BGH - 15.04.1999 - IX ZR 93/98)

Beurkundet der Notar einen Bauträgervertrag, in dem der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt und in dem - ungeachtet des Umstands, dass diese von der Gemeinde noch nicht festgesetzt worden sind - diese Kosten Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung sein sollen (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV), so enthält diese Ver-tragsgestaltung eine ungesicherte Vorleistung, die die doppelte Belehrungspflicht des Notars auslöst. (BGH Urteil vom 17. Januar 2008 - III ZR 136/07)

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, das durch Teilung des Grundstücks die bestehende Anbindung zur öffentlichen Straße verliert, ist der beurkundende Notar verpflichtet, mit den Vertragsparteien die Lage der vorhandenen Versorgungsleitungen zu erörtern. (OLG Celle - 02.03.2005 - 3 U 233/04)

Ein Notar, dem angesonnen wird, ein rechtlich undurchführbares Geschäft zu beurkunden, muß die Beteiligten zumindest über die erkennbaren rechtlichen Schwierigkeiten und die daraus folgenden Haftungsrisiken belehren. (BGH - 15.07.2004 - IX ZR 262/00)

Der Notar muss bei der Beurkundung einer ungesicherten Vorleistung nicht nur über das Risiko aufklären, sondern auch Wege zur Risikovermeidung aufzeigen. (BGH - 12.02.2004 - III ZR 77/03)

Ein Notar muss den Verkäufer eines Grundstücks bei einer ungesicherten Vorleistung besonders belehren; kann er kein Sicherungsmittel aufzeigen, muss sich der Notar erkundigen. (BGH - 15.01.1998 - IX ZR 4/97)

Der Notar muss auf die Nachhaftung des Verkäufers für Erschließungskosten bei Verzögerungen der Eigentumsübertragung hinweisen, wenn sich aus Gesetz und Satzung dafür Anhaltspunkte ergeben. (OLG Nürnberg - 19.12.2001 - 4 U 3075/01)

subsidiäre Haftung bei anderweitiger Ersatzmöglichkeit

Tritt bei einer Vertragspartei durch einen Notarfehler ein Schaden ein und wurde die Partei bei der Vertragsbeurkundung durch einen Rechtsanwalt vertreten, der im Zusammenhang mit dem beurkundeten Vertrag ansonsten nicht mandatiert war, liegt keine anderweitige Ersatzmöglichkeit vor. (BGH - 28.04.2005 - III ZR 374/04)

Ein Schadensersatzanspruch gegen einen Dritten ist keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne der Bundesnotarordnung (BNotO), wenn der Dritte ebenfalls in den Schutzbereich der verletzten Notarpflicht einbezogen war. (OLG Celle - 26.01.2005 - 3 U 239/04)

Die anderweitige Ersatzmöglichkeit des durch einen fahrlässigen Notarfehler geschädigten Mandanten muß rechtlich und wirtschaftlich eine begründete Aussicht auf Erfolg bieten: weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege braucht der Geschädigte nicht einzuschlagen. (BGH - 11.11.2004 - III ZR 101/03)

Besteht neben einem etwaigen subsidiären Notarhaftungsanspruch auch ein Amtshaftungsanspruch, dessen Verpflichteter auch den Einwand subsidiärer Haftung erheben kann, so ist zum Zwecke der Unterbrechung der Verjährung eine gleichzeitige Klagerhebung gegen beide Anspruchsgegner als Gesamtschuldner vorzunehmen. (OLG Naumburg - 08.07.2003 - I U 38/03)

Verursacht ein Angestellter des Notars einen Fehler, stellt dessen Haftung keine andere Ersatzmöglichkeit für den Geschädigten im Sinne der Bundesnotarordnung dar. (BGH - 14.11.2002 - III ZR 87/02)

Die Beweislast für eine im Notarhaftungsprozeß geltend gemachte anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Steuerberater liegt grundsätzlich beim Kläger. (OLG Zweibrücken - 25.10.2001 - 4 U 1/00)

Solange ungeklärt ist, ob der Notar unmittelbar oder nur subsidiär haftet und der geschädigte Mandant den Ausschluss einer anderen Ersatzmöglichkeit nicht darlegen kann, fehlt in der Regel die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis der Person des Ersatzpflichtigen. (BGH - 25.02.1999 - IX ZR 30/98)

Betreuungstätigkeit

Die Einschaltung eines Notars bei der Auszahlung eines Darlehens an den Verkäufer ist ein Betreuungsgeschäft im Sinne der Bundesnotarordnung (BNotO) und verpflichtet den Notar zur peinlich genauen Beachtung der ihm von der darlehensgebenden Bank erteilten Anweisungen. (OLG Frankfurt - 09.11.2005 - 4 U 168/04)

Der Notar verletzt seine Amtspflicht, wenn er abredewidrig eine Kaufpreisrate nicht an die finanzierende Bank, sondern an die Verkäuferin weiterleitet. (OLG Hamburg - 18.09.1998 - 1 U 82/97)

Hat der mit der Vertragsdurchführung beauftragte Notar den Kaufpreis durch Banküberweisung erhalten, schließen jedoch die Auflagen mit denen die Bank die Überweisung verbunden hat, die Annahme der Leistung als Erfüllung aus und drohen dem Käufer Rechtsnachteile, falls die Zahlung nicht lastenfrei gestellt wird, muß der Notar unverzüglich den Käufer benachrichtigen, lediglich eine Mitteilung an die Bank genügt nicht. (BGH - 03.06.1993 - IX ZR 119/92)

Den Notar hat nicht die Amtspflicht die vollstreckbare Ausfertigung einer Urkunde (Titel) per Einschreiben zu versenden. (OLG Düsseldorf - 03.05.2005 - I-10 W 23/05)

Tritt eine Notariatsangestellte auf Wunsch des Notars für den bei der Beurkundung abwesenden Verkäufer als Vertreterin auf und erklärt eine Genehmigungserklärung ihrer Vertretung nachzureichen und wird die Genehmigung später verweigert, kommt eine persönliche Haftung als Vertreterin ohne Vertretungsmacht nicht in Betracht, da der Käufer den Mangel der Vertetungsmacht kennen mußte. (OLG Celle - 04.04.2005 - 8 U 171/04)

Aus eigenem Ermessen darf ein Notar nicht über die Fälligkeit eines Kaufpreises entscheiden, es sei denn, die Urkundsbeteiligten haben ihm einen Ermessensspielraum eingeräumt. (BGH - 24.10.1985 - IX ZR 91/84)

Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen gegen einen Notar, der fahrlässig einen Fehler gemacht hat, beginnt mit Kenntnis der Urkundspartei von dem Notarfehler auch dann, wenn zusätzlich ein Dritter Ersatz schulden kann, dieser Anspruch jedoch unsicher ist. (BGH - 06.07.2006 - III ZR 13/05)

Unterläßt der Notar eine an sich notwendige Beurkundung eines Vertrages und erleidet ein Dritter dadurch einen Schaden, ist der Dritte im Regreßprozeß aktivlegitimiert. (OLG Celle - 15.02.2006 - 3 U 192/05)

Ein Notar kann auch dann fahrlässig handeln, wenn er sich für sein Handeln auf die Rechtsprechung eines Oberlandesgerichts berufen kann. (OLG Schleswig - 10.06.2004 - 11 U 15/03)

Die Kosten eines Schadensersatzverfahrens gegen einen Notar wegen Schlechtleistung in einer Immobiliensache hat der Rechtsschutzversicherer zu übernehmen, da ein solcher Rechtsstreit nicht von der Baurisikoausschlußklausel der Versicherungsbedingungen (ARB) erfaßt wird. (LG Düsseldorf - 04.02.2004 - 23 S 491/02)

Besteht das amtpflichtige Verhalten des Notars in seiner Untätigkeit, muß sich die betroffene Urkundspartei energisch nach den Ursachen erkundigen, bevor sie den Notar zulässigerweise auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. (BGH - 12.12.2002 - IX ZR 474/00)

Ein Notar ist verpflichtet, Urkunden mit der ihm möglichen und zumutbaren Beschleunigung beim Grundbuchamt einzureichen. (BGH - 13.06.2002 - IX ZR 196/01)

Soll ein Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung eine Fälligkeitsbestätigung erteilen, hat er die entsprechenden Tatsachen festzustellen und rechtlich zu überprüfen, ob die vertraglichen Voraussetzungen für den Eintritt der Fälligkeit vorliegen. Gibt er die Bestätigung ab, obwohl noch nicht alle Voraussetzungen vorliegen, so haftet er demjenigen, der auf die Bestätigung hin zahlt, für dessen "Verfrühungsschaden". (BGH - 17.01.2002 - IX ZR 266/00)

Der Notar verletzt seine Amtspflicht, wenn er bei der Abwicklung eines Kaufvertrages nicht alle Informationen an seinen Auftraggeber übermittelt. (LG Neubrandenburg - 06.12.2001 - 5 O 120/01)

Auch beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Altbauwohnung muss der Notar die Notwendigkeit einer Baugenehmigung vertraglich berücksichtigen. Entsteht dem Käufer durch das Fehlen einer entsprechenden Klausel später dadurch ein Schaden, ist der Notar zum Schadensersatz verpflichtet. (OLG Nürnberg - 28.03.2001 - 4 W 578/01)

Ein Notar hat bei der Anfertigung einer notariellen Urkunde den wirklichen Willen der Beteiligten zu berücksichtigen. Über den Inhalt vorgelegter Unterlagen hat sich der Notar zu unterrichten. (BGH - 19.10.1995 - IX ZR 104/94)