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Hausverkauf und Hauskauf - Rechtsanwalt Kevin Kienert

Das Immobilienrecht birgt einige Besonderheiten für Käufer und Verkäufer.

Sie können u.a. Immobilienkredite widerrufen und die aktuelle Marktlage dafür nutzen, bessere Immobiliendarlehen abzuschließen.

Der Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen die Investition ihres Lebens. Deshalb sollten genauso auch die Vorbereitungen getroffen und geregelt werden. Dabei kommt es auf die persönlichen Vorstellungen an, welche Bedürfnisse das Eigenheim beispielsweise erfüllen muss. Wie der Raumbedarf ist, ob das Haus altersgerecht ist, welche Bau- oder Kaufsumme ist möglich, die Lage, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder Straßen, das Einzugsdatum, welche Baumaterialien beispielsweise wegen Rücksichtnahme auf eine Allergie u.s.w. Daneben spielt auch das Erbbaurecht gelegentlich eine Rolle.

Auch der Verkäufer sollte hier umfassende Vorbereitungen treffen, damit ihm z.B. später nicht vorzuwerfen ist, er habe etwas verheimlicht. Der Verkäufer sollte sich hier über mögliche Offenbarungs- und Aufklärungspflichten bewusst sein. Über die Pflicht Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten, sollte seine öffentlichen Äußerungen kennen. Kenntnis über Grunddaten wie Sanierungen haben und wissen, ob Arbeiten selbst oder durch Fachfirmen wann vorgenommen worden sind, ob es (Wasser-)Schäden und in welchem Umfang gibt u.s.w.

Der Kaufvertrag stellt das vertragliche Fundament Ihres Immobilienkaufes dar, den ein Fachmann durchleuchten und auf mögliche Risiken hinweisen kann. Auf vorgelegte Muster sollten Sie sich bei Zweifeln nicht verlassen. Dem entgegen nimmt der Notar als beurkundende Amtsperson eine neutrale Position ein. Eine Vertretung Ihrer Interessen soll über den Notar gerade nicht stattfinden. Als Beispiele für wichtige Regelungen, die in notariellen Verträgen vergessen werden können, sind die Abtretung von noch bestehenden Gewährleistungsansprüchen und Garantien gegenüber Bauunternehmern oder Handwerkern oder auch Regelungen zur Bezugsfertigkeit sowie bei Terminüberschreitungen zu nennen u.s.w. Wichtig hierbei ist, ob Sie die Immobilie selbst beziehen oder als Anlageobjekt zur Vermietung nutzen wollen.

Sind dem Käufer und dem Verkäufer die Besonderheiten bekannt und ist ihnen bewusst, dass hier von Beginn an dokumentierte und nachweisbare Verhandlungen zusammen mit fachkundigen Dritten weiterhelfen können, kann bereits ein interessengerechter, vollständiger und lückenloser Vertrag gestaltet werden, der den Raum für spätere Streitigkeiten nimmt bzw. hier die sich bereits bekannten Verhandlungspartner schnell einigen können. In diesem Idealfall können beide Parteien offen über Mängel, Vorstellungen, Kosten u.s.w. verhandeln und ein solcher Kauf kann ohne zukünftige Streitigkeiten und Ärgernis abgeschlossen werden.

Oft tritt dieser Fall leider nicht ein, da möglicherweise eine Partei oder beide Parteien hier möglicherweise ihre Rechten und Pflichten nicht kennen und sich der möglichen Schwierigkeiten überhaupt nicht bewusst sind.

Um hier ein Bewusstsein zu schaffen, wird auf die weiteren Informationen hingewiesen, damit Käufer und Verkäufer durch vorherige Vorbereitungen und Informationen auf spätere, lediglich Kosten und Mühen verursachende Streitigkeiten und Probleme verzichten können.

Vor dem Erwerb sollten Sie sich mit einigen Punkten befassen um sich überhaupt einen Überblick verschaffen zu können, u.a. dem Grundbuch, spezielle steuer- und finanzierungsrechtliche Regeln, die Finanzierung u.s.w. Das Grundbuch spielt eine zentrale Rolle. Hier wird aufgeführt, wer Eigentümer des Grundstücks, wer erbbauberechtigt ist und welche Ansprüche Dritte geltend machen können, etwa in Form von Grundschulden oder Wohn- und Wegerechten. Daneben können auch Informationen über die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken aber auch Rechte für Wasser-, Strom- oder Gasleitungen dokumentiert sein, als auch Vorkaufs- und Wohnrechte sowie Hinweise auf ein Sanierungsgebiet und Rentenschulden. Solche Einträge sind auch für die Baufinanzierung relevant. So verringern sich die Nutzungsmöglichkeiten und damit der Gesamtwert eines Anwesens, wenn z.B. ein Weg für den Nachbarn freigehalten werden muss oder wenn ein Verwandter des Vorbesitzers Wohnrecht genießt. Ob das Grundstück Teil eines laufenden Insolvenzverfahrens oder einer Testamentsvollstreckung ist, kann ebenfalls im Grundbuch stehen. Bei einer Erbschaft oder wenn der Kaufvertrag schon unterzeichnet ist, geht die Immobilie erst mit der Eintragung des neuen Besitzers in dessen Eigentum über. Daher ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig. Sie wird direkt nach dem Abschluss des Kaufvertrags vorgenommen und sichert die Immobilie vorläufig für den neuen Eigentümer, bis der Kaufpreis beglichen ist. Wer ein Grundstück kauft, sollte sichergehen, dass der Vorbesitzer alle Belastungen abgelöst hat. Ein Kreditgeber wird sich über das Baufinanzierungsrecht absichern wollen. Die Bank lässt hierfür z.B.ein Grundpfandrecht, eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen. So kann sie die Immobilie verkaufen, wenn der Bauherr Zins und Tilgung schuldig bleibt. Bei Immobilienkrediten haben Kreditnehmer andere Rechte und Pflichten als bei einem Ratenkredit. So garantiert meist eine befristete Zinsbindung dem Darlehensnehmer über Jahre hinweg eine gleichbleibende Monatsrate. Während dieser Zeit kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen vorzeitig gekündigt wird bzw. gekündigt werden muss. Möglicherweise sind Banken hier für Verhandlungen offen und es können hier auch Sondertilgungen und ein persönliches flexibles Finanzierungsmodell eingerichtet werden.

Um Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie daher vor einem Kauf alle zugänglichen Informationen einholen, wie Baupläne oder Rechnungen, Grundbuchauszug. Sofern Ihnen der Verkäufer keinen aktuellen Auszug vorlegt, können Sie sich von diesem auch mittels einfacher Vollmacht zur Einsichtnahme ermächtigen lassen. Sollten Sie keine Vollmacht erhalten und keine Einsicht bekommen, sollten Sie den Auszug über einen Rechtsanwalt oder Notar anfordern. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie zusätzlich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen und prüfen. So können Sie sich hier z. B. wichtige Informationen über anstehende bzw. beschlossene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen verschaffen und zukünftige kostenträchtige Sanierungspläne einkalkulieren. Des Weiteren können Sie durch die Protokolleinsicht aufdecken, ob Streitigkeiten oder gar Gerichtsprozesse unter den Eigentümern geführt werden und hier eine bestehende WEG bereits zerstritten ist. Schließlich sollten Sie sich nach dem Stand und der Höhe der Instandhaltungsrücklage erkundigen und ob diese überraschende Sonderumlagen berücksichtigen.

Um später Probleme und Streitigkeiten über Mängel zu vermeiden, sollten Sie bereits bei der Besichtigung einen Fachmann hinzuziehen.

Der Kaufvertrag stellt den vertraglichen Grundstein Ihres Immobilienkaufes dar und sollte auf Ihre möglichen Risiken hin überprüft werden. Der Notar als beurkundende Amtsperson nimmt eine neutrale Position ein. Eine Vertretung Ihrer Interessen soll über den Notar gerade nicht stattfinden. Als Beispiele für wichtige Regelungen, die in notariellen Verträgen vergessen werden können, sind die Abtretung von noch bestehenden Gewährleistungsansprüchen und Garantien gegenüber Bauunternehmern oder Handwerkern oder auch Regelungen zur Bezugsfertigkeit sowie bei Terminüberschreitungen zu nennen u.s.w.

Wichtig hierbei ist, ob Sie die Immobilie selbst beziehen oder als Anlageobjekt zur Vermietung nutzen wollen.

Im Falle der Vermietung, sollten Sie die bestehenden Mietverträge prüfen lassen, auch hinsichtlich der vereinbarten Umlage u.s.w. Im späteren notariellen Kaufvertrag sollte auch die Übergabe der Mietkaution sowie sämtlicher Vertragsdokumente betreffend das Objekt (Mietverträge, Energieausweis, alle Rechnungen/Belege, die zur Erstellung der nächsten Nebenkostenabrechnung erforderlich sind, Plan- und Bauunterlagen u.s.w.) geregelt werden.

Im Falle der beabsichtigten Eigennutzung treten Sie zunächst in den bestehenden Mietvertrag ein. Dieser muss sodann durch Sie als Vermieter unter Berufung auf den Eigenbedarf gekündigt werden. Für ein Kündigungsschreiben sollten Sie unbedingt den Eigenbedarfswunsch nachvollziehbar erläutern können. Hier mögliche Zeitverzögerungen und Probleme müssen mit in die Vorbereitungen einbezogen werden.

Es ist sinnvoll beim Erwerb einer Immobilie auch für den Fall Vorbereitungen einer Trennung zu Regeln. Eine vorherige Beratung kann kostengünstiger als der spätere Streit sein. Sollen beide zu gleichen Anteilen erwerben und im Grundbuch stehen, weil z. B. der gleiche Betrag monatlich für die Immobilie aufgebracht wird, oder ist umgekehrt ein anderes Eigentumsverhältnis sinnvoll? Und was soll im Falle einer Trennung mit der Immobilie geschehen? Sicherheit können z. B. ein Partnerschaftsvertrag und/oder ein Erbvertrag bieten. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit einer grundbuchlichen Sicherung (z. B. durch ein Wohnrecht) des nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Lebenspartners. Hier ist abzuwägen, was individuell in die Lebenssituationen der beiden Partner am besten passt.

Auch bei der Errichtung eines Hauses müssen die grundlegenden Wünsche der Ausstattung und Materialien eindeutig festgelegt werden, welche Dachziegel, welche Fensterrahmen, Qualität, Steckdosen, Materialien u.s.w. Sämtliche Ausstattungen und deren Zahl sowie die Materialien und deren Qualität müssen in der Baubeschreibung umfassend und eindeutig festgehalten sein. Daneben auch Zuständigkeiten für die Einholung des Baugrundgutachtens. Alles was nicht klar geregelt ist, muss während der Bauphase geklärt werden, und führt so zu erheblichen Mehrkosten und kann zeitintensiv sein. Auch hier können eingehende Vorbereitungen und Hilfe von Sachverständigen mit Überwachung des Baufortschrittes helfen. Bedenken Sie immer die Eigeninteressen jeder einzelnen Partei, das finanzielle Risiko und die Beweislast u.s.w. Fachleute, die Ihre Interessen vertreten können Mängel früher erkennen und auf deren Beseitigung hinwirken und den Überblick besser behalten. Der Grundstein eines jeden Bauvorhabens ist der Bau- oder Kaufvertrag. Hier erfolgt die Festlegung der Bauleistung und der späteren Gewährleistung. Hier sollten Sicherheiten für den Bauherrn vereinbart werden. Der Vertrag enthält zudem die Bauleitungsbeschreibung, aus der sich ergibt, wie das Haus aussehen und mit welcher Ausstattung und welchen Materialien es gebaut werden soll. Eine vorherige unabhängige Beratung kann helfen, um die von der Baufirma gestellten Bauverträge zu verstehen und zu prüfen. So können die von den Baufirmen zu einseitig gestellten Verträge überprüft werden. Nur vor der Unterschrift unter dem Vertrag, können noch Änderungen zugunsten des Bauherrn bzw. des Käufers, vereinbart werden. Ein späteres Nachbessern ist nur mit erheblichem Mehraufwand möglich.

Dies gilt ebenso für den Kauf eines bereits bestehenden Hauses. Hier sollte bereits vor Abschluss des Kaufvertrages mittels eines Sachverständigen der Zustand des in Betracht kommenden Objektes geprüft werden. Es ist wichtig, vor Abschluss des Kaufvertrages genaue Kenntnis über den Zustand des Gebäudes und die zugrundeliegenden Baugenehmigungen zu erhalten.

Beim Immobilienkauf können Versteckte Mängel vorliegen, so z.B. auch Schäden, die vom Marderfraß und Marderkot ausgehen können. Diese können im Bereich der Dachisolierung zu Energieverlust, Kondensat Schäden und Schimmelbildung im Bereich des Gebälks als auch bei mangelhafter Außenabdichtung zum Eintritt von Feuchtigkeit führen. Dies sind alles Mängel, die nicht nur den Wohnkomfort beeinträchtigen, sondern langfristig die Substanz eines Hauses angreifen.

Verkäufer einer Immobilie glauben und verlassen sich oft darauf, sich durch eine Klausel im Kaufvertrag zum Ausschluss der Mängelgewährleistung von der Haftung freihalten zu können. Eine Haftung auf Schadenersatz kann jedoch auch dann bestehen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Dann greift auch der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss nicht (vgl. Maderschaden: Oberlandesgericht Koblenz mit Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12). Das Oberlandesgericht sah hier eine Arglisthaftung als gegeben an.

Käufer sollten ausführliche und kritische Fragen zum Objekt sowie der baulichen Beschaffenheit stellen und sich im Idealfall vor Kaufvertragsabschluss eine fachliche Drittmeinung einholen. Verkäufer sollten hier ihren Offenbarungspflichten nachkommen, wenn sich diese nicht im Nachgang einer Schadenersatzklage ausgesetzt sehen möchten. So können Betroffenen von baulichen Mängeln, versteckte Mängel, verschwiegene Mängel und offenbarungspflichtiger Mängel rechtliche Möglichkeiten offenstehen.

Probleme können sich auch ergeben, wann ein Haftungsausschluss vereinbart werden kann und wann überhaupt eine gebrauchte Immobilie vorliegt. Bei einem Neubau stehen dem Bauherrn gesetzliche Gewährleistungsansprüche zu. Diese werden in manchen Fällen versucht zu umgehen. Kompliziert wird es, wenn Bauträger bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Einheiten nach und nach verkaufen. Das kann dazu führen, dass eine Wohnung oder mehrere Wohnungen noch nicht verkauft ist bzw. sind, während die anderen Einheiten schon längst bewohnt sind. Bei der Neuerrichtung solcher Objekte gelten i.d.R. die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche des Werkvertragsrechts (mit einigen wenigen Ausnahmen). Für den Bauträger ergibt sich die missliche Situation, dass er gegenüber späteren Erwerbern meist auch für Mängel haftet, die durch die anderen Eigentümer beim Umzug verursacht wurden.

Wird dann eine solche Wohnung nach einem Jahr z. B. verkauft, würde es dem Bauträger natürlich entgegenkommen, wenn er eine Haftung ausschließen könnte. Der Käufer hätte, anders als die vorherigen Erwerber in der Wohnungseigentümergemeinschaft, keine Gewährleistungsansprüche.

Dem steuert die Rechtsprechung entgegen und zwar dadurch, dass ein Ausschluss einer Gewährleistung bei neu errichteten Objekten nur in Grenzen erfolgen kann. Der BGH erklärt die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht und damit die Gewährleistungsansprüche auch noch dann für gegeben, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15). Der BGH führt dazu aus: „Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt.“

Insofern dürfte es im Einzelfall auch darauf ankommen, ob überhaupt noch Leistungen zu erbringen sind. Das wird in der Regel der Fall sein, weil der Bauträger seinen Kunden meist ein Wahlrecht wegen der Fliesenarbeiten, der Auswahl der Türen und der Badezimmermöblierung gewährt.

Dennoch ist die Einordnung zum Werkvertragsrecht nicht grenzenlos. Der BGH hatte insofern entschieden, dass bei Eigentumswohnungen, die etwa 3 Jahre zuvor errichtet wurden, sich die Sachmängelhaftung nach Kaufrecht richtet (BGH Urt. 25.2.16 – VII ZR 156/13).

Wichtig ist also, vor dem Vertragsschluss zu prüfen, wann das Objekt errichtet wurde. Bestehen nämlich noch Gewährleistungsansprüche des Verkäufers gegen die ausführenden Betriebe, wie z. B. den Bauträger, würde sich ein solcher Haftungsausschluss verbieten. Hat der Notar Kenntnis davon, dass ein Haus etwa nur 2 Jahre alt ist und von einem Bauträger errichtet wurde, käme sogar eine Haftung des Notars in Betracht, wenn der Notar einen umfassenden Haftungsausschluss vereinbart. Ein Haftungsausschluss des Verkäufers bei relativ neu errichteten Immobilien ist also nur begrenzt möglich und besonders zu prüfen.

Bevor der Haftungsausschluss geprüft wird, ist zunächst zu klären, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Das Gesetz unterscheidet folgende Fälle: Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit nicht vorliegt; wenn sich die Sache nicht für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung eignet oder wenn sich die Sache nicht für die für diese Sachen gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit nicht aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Dazu gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder eines Gehilfen erwarten kann.

Am einfachsten ist es, wenn eine Beschaffenheit im Vertrag vereinbart ist. Wird in dem Notarvertrag ausdrücklich eine ganz bestimmte Wohnfläche ausdrücklich vereinbart, gilt dieses als Beschaffenheitsvereinbarung. Ist diese Wohnfläche falsch, kann ein Mangel vorliegen. Auch wenn in dem Notarvertrag ausdrücklich die Versicherung des Verkäufers aufgenommen wird, dass alles so von dem Bauamt genehmigt sei, kann ein Mangel vorliegen, wenn er diese Erklärung irrtümlich abgegeben hat, weil er z. B. nicht wusste, dass der Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken genehmigungspflichtig sei. Grundsätzlich gilt, dass eine Beschaffenheit auch mündlich vereinbart werden kann. Ist eine Beschaffenheit vereinbart, kann sich der Verkäufer kaum auf den allgemeinen Haftungsausschluss berufen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 96/12). Allerdings kann eine Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Immobilienkauf nur notariell vereinbart werden.

Das ist der ganz wesentliche Unterschied zu den weiter unten benannten Sachmängeln, auf die sich der Haftungsausschluss beziehen kann. Da oben dargestellt wurde, dass eine solche Beschaffenheit regelmäßig in die notarielle Urkunde aufzunehmen ist, reicht es nicht aus, wenn der Verkäufer schriftliche Unterlagen übergibt, diese aber nicht notariell mitbeurkundet werden, oder man sich nur mündlich einigt. „Um Rechtswirkungen entfalten zu können, müssen auch kaufvertragliche Vereinbarungen, die Inhalt und Umfang der Leistung beschreiben oder konkretisieren, wie z. B. Beschaffenheitsvereinbarungen, notariell (mit-)beurkundet werden.“ OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012 – 5 U 145/09

Daneben ist die Kaufsache ferner dann mangelfrei, wenn die Verwendung nach dem für den Vertrag vorausgesetzten Gebrauch möglich ist, oder sich diese Sache für gewöhnliche Verwendung eignet, die bei gleichen Sachen üblich ist. Zu dieser letzten Beschaffenheit gehören auch die Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann. Wird also vereinbart, dass ein Haus mit Souterrainwohnung verkauft wird, ist der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch auch die Bewohnbarkeit der Souterrainwohnung. Ist diese nicht genehmigt und nicht genehmigungsfähig, kann ein Mangel vorliegen. Das Gleiche gilt auch, wenn sich eine Wohnung oder ein Haus nicht ordentlich beheizen lassen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.06.2014 – 9 U 184/10).

Die gewöhnliche Verwendung unterscheidet sich durchaus von dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch. Wenn nach dem Vertrag der Keller zur Zucht von Pflanzen geeignet sein soll, darf und muss er ruhig feucht sein, während der gewöhnliche Verwender aber einen trockenen Keller wünscht. Dieses ist deshalb von Bedeutung, weil solche Wünsche ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden sollten, damit es darüber später keinen Streit gibt. Denn wie alle mündlichen Aussagen müssen diese nicht nur zulässigerweise den Vertrag ergänzen, sondern beweisbar sein. Allein auf Zeugen sollte man sich bei Möglichkeit nicht verlassen.

Besondere Bedeutung hat die Vorschrift, dass der Käufer eine gewöhnliche Verwendung nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann. Das betrifft Internetanzeigen, aber auch Exposés. Wird eine Erwartungshaltung durch öffentliche Erklärungen geschürt, kann ein Sachmangel vorliegen, wenn diese Eigenschaft nicht vorliegt.

Das Vorliegen eines Mangels bedeutet noch nicht automatisch eine Haftung des Verkäufers!

Wie oben dargestellt, kommt es nicht nur darauf an, ob ein Mangel vorliegt. Bei einem Gewährleistungsausschluss ist zu fragen, ob dieser Mangel arglistig verschwiegen bzw. der Käufer arglistig getäuscht wurde und dabei gegen eine bestehende Aufklärungspflicht verstoßen wurde.

Eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel besteht dann, wenn diese für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Das gleiche gilt für Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen und diese für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind. Aber: „Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.“ (BGH, Urt. 19.02.16 V ZR 216/14)

Dies bedeutet aber nicht, dass es keine Aufklärungspflicht des Verkäufers gibt. Auch hier ist allerdings wieder zu unterscheiden und zwar bezüglich der objektiv bestehenden Aufklärungspflicht und der Frage, ob diese Aufklärungspflicht arglistig nicht ausgeübt wurde. In dem Hausbockfall scheiterte der Anspruch der Käufer daran, dass zwar eine Aufklärungspflicht bestanden hat, der Verkäufer jedoch im guten Glauben war, weil er von einer Fachfirma eine Sanierung hat durchführen lassen und er deshalb nicht von einem Mangel ausgehen musste.

Ein Verkäufer hat beim Verkauf eines Hausgrundstücks regelmäßig nur über verborgene, nicht unerhebliche Mängel und derartige nicht erkennbare Umstände aufzuklären, die erfahrungsgemäß auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012 – 5 U 145/09).

Das Gleiche gilt für den Fall, dass der Käufer hat erkennen lassen, dass ihm bestimmte Eigenschaften wichtig sind, die aber nicht vorliegen.

Wie oben dargestellt sind Fragen immer wahrheitsgemäß zu beantworten. „Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers zum Kaufgegenstand richtig und vollständig zu beantworten, und zwar selbst dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand.“ (BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11)

Oftmals kommt es darüber zum Streit, denn wer kann nach den Verkaufsgesprächen tatsächlich noch genau wiedergeben, was im Einzelnen gefragt wurde? Dies stellt ein großes Problem dar, weil im Nachhinein oft darüber gestritten wird, was anlässlich solcher Ortstermine erörtert wurde.

In Notarverträgen findet sich manchmal der Hinweis, dass es solche Nebenabreden nicht gab. Bei genauerer Betrachtung ist diese Annahme nicht korrekt, da die Parteien schließlich nicht schweigend durch das Haus gehen. Streit gibt es oft darüber, was bei einem Termin besprochen wurde.

Kern einer Haftung bei Gewährleistungsausschluss ist das Vorliegen von Arglist. Während ein Mangel oft vorliegt, scheitern die meisten Ansprüche daran, dass dem Verkäufer nicht nachzuweisen ist, dass er Mängel arglistig verschwiegen hat.

Arglist ist in objektiver und subjektiver Hinsicht zu unterscheiden: Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist gegeben, wenn Kellerräume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung erforderliche baurechtliche Genehmigung fehlt; nichts anderes gilt, wenn die Wohnraumnutzung zwar nicht genehmigungsbedürftig, aber anzeigepflichtig ist, damit die Baubehörde prüfen kann, ob sie ein Genehmigungsverfahren einleitet (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13). Daneben ist aber auch die subjektive Seite einer Arglist zu prüfen. Das bedeutet, dass der Verkäufer es zumindest für möglich halten muss, dass er hier hätte aufklären müssen. Das OLG Düsseldorf führt dazu aus: „Vielmehr ist die Feststellung von Verhaltensweisen ausreichend, die auf bedingtem Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhalten's und Inkaufnehmen's“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, 1079, TZ 24).“ OLG Düsseldorf, 10.03.2015 – 21 U 93/14

Es reicht nicht immer aus, dass ein Mangel vorliegt und der Verkäufer auch Kenntnis davon hatte. Vielmehr muss er arglistig diesen Mangel verschwiegen haben. Da Arglist ein innerer Vorgang ist und der Verkäufer kaum in der Nachbarschaft erzählen wird, dass er den Käufer getäuscht hat, kommt es darauf an, was genau bei Gericht vorgetragen wird.

„Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“ (BGH, Urt. v. 14.06.1996, V ZR 105/95)

„Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.“ KG, Urteil vom 09.10.2015 – 21 U 74/14; BGH, Beschluss vom 29.06.2016 – VII ZR 270/16

„Die Verkäuferin handelt nicht arglistig, wenn sie nicht offenlegt, dass sie das Exposé selbst nicht eingesehen oder überprüft hat, wenn sie der Maklerin gegenüber zutreffende Angaben gemacht hat, die Maklerin aber versehentlich und ohne Wissen der Verkäuferin eine falsche Flächenangabe in das Exposé aufgenommen hat.“ OLG Bremen, Urteil vom 21.11.2013 – 3 U 23/13

1. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, selbst wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder gar auf Leichtfertigkeit beruht.

2. Nur wer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt bedingt vorsätzlich und mithin arglistig (OLG Köln, Beschluss vom 10.05.2012 – 19 U 32/12).

Ein eindeutiger Maßstab, wann der Verkäufer einen Mangel für möglich hält, lässt sich nicht pauschal vorgeben. Dies wird vom Einzelfall abhängen.

„Entscheidend ist allein, ob der Beklagte die den Fehler begründenden Umstände kannte. Ob er sie zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnete, ist ohne Belang.“ (BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01)

Was ist, wenn ein Mangel vorgelegen hat, der aber beseitigt wurde? Dann liegt ja kein Mangel vor, zumindest aus Sicht des Verkäufers. Die Rechtsprechung hat dazu Folgendes herausgebildet:

Wenn eine Sanierung durch eine Fachfirma erfolgt und keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Mangel doch nicht beseitigt wurde, spricht vieles dafür, dass ein Verschweigen nicht arglistig war. Denn der BGH hatte auch schon entschieden, dass es keine Vermutung gibt, dass ein Mangel fortwirkt (BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 152/86).

Hierbei ist aber größte Vorsicht geboten! Wenn etwa Feuchtigkeit sichtbar ist, hindert dies nicht zwangsläufig eine Haftung. So ist entschieden worden, dass der Käufer das Ausmaß des Wassereintritts nicht erkennen konnte und nur von einer „normalen“ Feuchtigkeit ausging.

Der Käufer muss alle anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen, also auch die Arglist des Verkäufers, was sich schwierig gestaltet. Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun beim Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.10.1976 – V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47).

In einem Urteil (OLG Hammvom 27.03.2017 zum Aktenzeichen 22 U 82/16) wurde entschieden, dass Hauskäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen können, wenn das Haus nicht wie im Kaufvertrag angegeben erbaut wurde, sondern schon zwei Jahre älter ist.

Der Grundstein beim Immobilienkaufvertrag ist der notarielle Abschluss des Vertrags. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil der Notarvertrag die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit birgt (st. Rechtsprechung, etwa BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 143/01). Immobilienkaufverträge bedürfen regelmäßig der notariellen Beurkundung. Das ist deshalb von Bedeutung, weil in den notariellen Verträgen bezüglich gebrauchter Immobilien regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist und oftmals mündliche Absprachen nicht in den Notarvertrag aufgenommen sind. Das gleiche gilt für Exposés oder Internetwerbung, die meist nicht mit beurkundet werden. Wenn also etwas besprochen wurde, was nicht im Notarvertrag aufgeführt ist, muss also die Vermutung der Vollständigkeit des Vertrags widerlegt werden.

Bei einem „normalen“ Kaufvertrag, der nicht notariell geschlossen wird, ist dies nicht so gravierend. Beschaffenheiten können auch mündlich vereinbart werden. Gem. § 434 I S. 3 BGB sind aber auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers für die Frage von Sachmängeln von Bedeutung. § 434 BGB gilt zwar auch für den notariellen Vertrag. Hier hat die Rechtsprechung jedoch Grundsätze entwickelt, die es zu beachten gilt: 1. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB; 2. Grundsätzlich sind alle Aspekte und Sachverhalte einer Immobilie, die im Rahmen einer Beschaffenheitsvereinbarung für zumindest eine der Vertragsparteien wichtig sind, explizit auch als geschuldete Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag zu regeln, BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14.

Die Schwierigkeiten liegen also auf der Hand. Denn wie oft kommt es vor, dass der Notar nach Absprachen anlässlich einer Besichtigung fragt und diese dann beurkundet? Wie oft wird erklärt, dass man sich schon einigen werde, oder diese oder jene Arbeiten natürlich noch erledigt werden. Die notarielle Beurkundung dieser Aussagen wird meist übersehen, weshalb sich die Frage stellt, wann ein Verkäufer haftet, wenn in dem notariellen Immobilienvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist.

Der Gedanke, dass der Verkäufer gar nicht haftet, nur weil ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist, ist nicht richtig, hier kommt es auf den Einzelfall an.

Um eine Haftung zu prüfen, muss zunächst Mangel vorliegen.

Am einfachsten ist es, wenn eine Beschaffenheit im Vertrag vereinbart ist. Wird in dem Notarvertrag ausdrücklich eine ganz bestimmte Wohnfläche ausdrücklich vereinbart, gilt dieses als Beschaffenheitsvereinbarung. Ist diese Wohnfläche falsch, liegt ein Mangel vor. Auch wenn in dem Notarvertrag ausdrücklich die Versicherung des Verkäufers aufgenommen wird, dass alles so von dem Bauamt genehmigt sei, liegt ein Mangel vor, wenn er diese Erklärung irrtümlich abgegeben hat, weil er z. B. nicht wusste, dass der Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken genehmigungspflichtig sei.

Hierbei ist aber folgende Rechtsprechung zu beachten: „Ein fachunkundiger Bauherr, der in seinem Haus ohne baurechtliche Genehmigung Kellerräume in eine „Einliegerwohnung“ umgewandelt hat, handelt beim Verkauf des Hauses nur arglistig, wenn er greifbare Anhaltspunkte dafür hat, dass die „Einliegerwohnung“ baurechtlich nicht zulässig war.“ OLG Zweibrücken, Urteil vom 08.05.2008 – 4 U 74/07

Grundsätzlich gilt, dass eine Beschaffenheit auch mündlich vereinbart werden kann. Ist eine Beschaffenheit vereinbart, kann sich der Verkäufer kaum auf den allgemeinen Haftungsausschluss berufen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 96/12). Allerdings kann eine Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Immobilienkauf nur notariell vereinbart werden.

Das ist der ganz wesentliche Unterschied zu den weiter unten benannten Sachmängeln, auf die sich der Haftungsausschluss beziehen kann. Von daher ist die Beschaffenheitsvereinbarung von zentraler Bedeutung, wenn der Käufer sich absichern will. Deshalb ist aber auch besondere Sorgfalt bei der Formulierung geboten.

Da oben dargestellt wurde, dass eine solche Beschaffenheit regelmäßig in die notarielle Urkunde aufzunehmen ist, reicht es nicht aus, wenn der Verkäufer schriftliche Unterlagen übergibt, diese aber nicht notariell mitbeurkundet werden, oder man sich nur mündlich einigt.

Dies wird damit begründet, dass in einem beurkundungsbedürften Rechtsgeschäft alle Erklärungen zu beurkunden sind, die Rechtswirkungen entfalten sollen (BGH, 06.11.2015, V ZR 78/14).

Für die Gestaltung des Vertrags ist es also unbedingt notwendig, wichtige Absprachen in die notarielle Urkunde aufnehmen zu lassen. Erklärungen, die anlässlich von Besichtigungen abgegeben werden, stellen regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung dar! Das bedeutet aber nicht, dass solchen Erklärungen keine Bedeutung zukommt.

Etwas vereinfacht gesagt ist die Kaufsache ferner dann mangelfrei, wenn die Verwendung nach dem für den Vertrag vorausgesetzten Gebrauch möglich ist, oder sich diese Sache für gewöhnliche Verwendung eignet, die bei gleichen Sachen üblich ist. Zu dieser letzten Beschaffenheit gehören auch die Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann, § 434 BGB.

Wird also vereinbart, dass ein Haus mit Souterrainwohnung verkauft wird, ist der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch auch die Bewohnbarkeit der Souterrainwohnung. Ist diese nicht genehmigt und nicht genehmigungsfähig, liegt ein Mangel vor. Das Gleiche gilt auch, wenn sich eine Wohnung oder ein Haus nicht ordentlich beheizen lassen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.06.2014 – 9 U 184/10). Im letzteren Fall ist eine Wohnung für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch natürlich zu beheizen, um sie nutzen zu können.

Die gewöhnliche Verwendung unterscheidet sich durchaus von dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch. Wenn nach dem Vertrag der Keller zur Zucht von Champignons geeignet sein soll, darf und muss er ruhig feucht sein, während der gewöhnliche Verwender aber einen trockenen Keller wünscht. Dieses ist deshalb von Bedeutung, weil solche Wünsche ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden sollten, damit es darüber später keinen Streit gibt. Denn wie alle mündlichen Aussagen, müssen diese nicht nur zulässigerweise den Vertrag ergänzen, sondern beweisbar sein. Die Erfahrung lehrt dabei, dass Zeugen dabei das schlechteste Beweismittel sind.

Besondere Bedeutung hat die Vorschrift, dass der Käufer eine gewöhnliche Verwendung nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann. Das betrifft Internetanzeigen, aber auch Exposés.

Wird ein Exposé übergeben, in dem eine genaue Berechnung der Wohnfläche erfolgt, ist oben ausgeführt worden, dass damit noch keine Beschaffenheit vereinbart wurde. Ein Mangel liegt aber dann vor, wenn die Berechnung falsch ist und der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers diese Wohnfläche erwarten durfte. Wird eine Erwartungshaltung durch öffentliche Erklärung geschürt, liegt ein Sachmangel vor, wenn diese Eigenschaft nicht vorliegt.

Das aber bedeutet noch nicht automatisch eine Haftung des Verkäufers!

Bei einem Gewährleistungsausschluss ist zu fragen, ob dieser Mangel arglistig verschwiegen oder gegen eine bestehende Aufklärungspflicht verstoßen wurde.

Eine Arglisthaftung kommt etwa in folgenden Fällen in Betracht: Verletzung von Offenbarungspflichten bei Mängeln; Falsche Beantwortung von Fragen des Käufers; Falsche öffentliche Äußerungen des Verkäufers; Täuschung des Käufers Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.

Zu prüfen ist zuerst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt:

Der BGH hatte mit Urteil v. 19.02.16 (V ZR 216/14) einen Fall zu entscheiden, bei dem der Verkäufer ein Blockhaus verkauft hatte, welches mit Holzbock befallen war. Ein Haftungsausschluss war vereinbart. Das Haus war vor dem Verkauf mit dem Holzbock befallen. Eine Sanierung durch einen Fachunternehmer ist erfolgt. Über den Holzbockbefall hatte Verkäufer aber nicht aufgeklärt. Nach dem Verkauf wurde festgestellt, dass das Haus wiederum mit dem Holzbock befallen war. Die Sanierungskosten sollte der Verkäufer tragen.

Ein Sachmangel lag vor, weil ein Befall mit Holzbock einen Mangel darstellt. Es bestand auch eine Pflicht zur Offenbarung des Mangels, da die Schäden einen erheblichen Umfang erreicht hatten und der Käufer den aktuellen Befall nicht erkennen konnte. (Hinweis: Bei einem Holzbockbefall ist nicht wohl zu erkennen, ob dieser aktuell noch gegeben ist, oder es sich um Altschäden handelt.)

Allerdings hat der BGH eine Arglist verneint. Auch wenn eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt sei, muss die Verletzung der Aufklärungspflicht vorsätzlich sein. Der Verkäufer muss den konkreten Mangel kennen oder ihn für möglich halten und in Kauf zu nehmen.

Wurde ein Fachunternehmen mit der Sanierung beauftragt, muss sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierung verschaffen, es sei denn, er hätte den Verdacht, die Mängelbeseitigung hätte keinen Erfolg gehabt.

Grundsätzlich liegt es in der Verantwortung des Käufers das Kaufobjekt zu besichtigen und den Zustand festzustellen. Kann der Käufer erkennen, dass Risse in den Wänden vorhanden sind, wird er Schwierigkeiten haben, diese später als Mängel geltend zu machen, auch wenn der Verkäufer nicht darauf hingewiesen hatte.

Gleiches gilt z. B. auch bei Feuchtigkeit im Keller. Allerdings kommt es hier darauf an, ob diese Schäden sichtbar sind. Bei Feuchtigkeit sollte aufgeklärt werden.

Das OLG Hamm hat in einer Entscheidung v. 18.07.2016 (Az.: 22 U 161/15) über einen Feuchtigkeitsschaden zu entscheiden, dessen Keller im Jahr 1938 errichtet wurde. Zu dieser Zeit gab es noch keine horizontalen und/oder vertikalen Abdichtungen, sodass Feuchtigkeit im Keller nicht unüblich und vorliegend sogar sichtbar war. In diesem Fall lag es aber so, dass breitflächig Wasser eintrat und zwar in flüssiger Form. Das OLG hatte dazu ausgeführt, dass die Verkäufer in diesem Fall sogar ungefragt auf diesen Umstand hätten hinweisen müssen. Auch wenn Farb- und Putzabplatzungen zu sehen waren, also Feuchtigkeitsschäden, war das Ausmaß dieses Mangels für die Käufer nicht erkennbar!

Diese Entscheidung verdeutlicht, wie wichtig die genauen Absprachen und deren Dokumentation sind.

Es ist ratsam, solche Feststellungen schriftlich zu fixieren und zum Gegenstand der Beurkundung zu machen, damit nicht später darüber gestritten wird, ob dieser Mangel in diesem Ausmaß und die womöglich erheblichen Mangelfolgen tatsächlich erkennbar war.

Eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten dreht sich um die Frage, ob die Auswirkungen eines Mangels für den Käufer nicht absehbar waren, also darum, ob der Verkäufer eine Aufklärung arglistig unterlassen hat. Wenn in einem Streitfall Risse erkennbar waren, der Käufer aber behauptet, dass der Verkäufer diese verharmlost hat, weil es sich nur um Setzrisse handelte, während es tatsächliche statische Probleme sind, wird es i.d.R. auf die Klärung ankommen, ob eine solche Aussage getätigt wurde und ob der Verkäufer selbst wusste oder wissen musste, dass es nicht nur harmlose Setzrisse sind. Dass Zeugenaussagen das schlechteste Beweismittel sind, ist hinlänglich bekannt. Darauf sollte man sich also nicht verlassen. Besser ist eine hinreichende Darstellung in dem Notarvertrag oder einer dazugehörenden Anlage.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass ein Käufer unbedingt die Kaufsache sorgfältig untersucht, damit nicht der Einwand erhoben werden kann, dass ein Mangel sichtbar war. Umgekehrt ist es für den Verkäufer ebenso ratsam die Sichtbarkeit zu dokumentieren, wobei es sich empfiehlt ein Protokoll mit dem Käufer zu führen.

Nicht jeder unsichtbare Mangel führt zu einer Haftung des Verkäufers. Zwar kann ein Mangel vorliegen, die den gewöhnlichen oder den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt. Meist ist entscheidend, ob überhaupt nachzuweisen ist, dass diese unsichtbaren Mängel dem Verkäufer bekannt waren. Dieses setzt oft Detektivarbeit voraus, wenn etwa Nachbarn bestätigen, dass der Eintritt von Feuchtigkeit schon in der Vergangenheit vorgekommen ist. Weiterhin wäre natürlich zu klären, ob dieser Mangel tatsächlich unsichtbar war. Wenn etwa Regale vor einer Wand stehen, kann die Feuchtigkeit hinter den Regalen unsichtbar sein. An dieser Stelle wäre zu prüfen, ob diese Feuchtigkeit bekannt war, was sich regelmäßig als schwierig erweist.

Problematisch ist bei nicht sichtbaren Mängel, dass es auch auf die Mangelfolgen und deren Sichtbarkeit ankommt.

Eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel besteht dann, wenn diese für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Das gleiche gilt für Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen und diese für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind.

Aber: Es ist ausgeführt worden, dass sich der Käufer zunächst selbst ein Bild machen muss, ob Mängel vorliegen.

Dieses bedeutet aber nicht, dass es keine Aufklärungspflicht des Verkäufers gibt. Auch hier ist allerdings wieder zu unterscheiden und zwar bezüglich der objektiv bestehenden Aufklärungspflicht und der Frage, ob diese Aufklärungspflicht arglistig nicht ausgeübt wurde. In dem Hausbockfall scheiterte der Anspruch der Käufer daran, dass zwar eine Aufklärungspflicht bestanden hat, der Verkäufer jedoch im guten Glauben war, weil er von einer Fachfirma eine Sanierung hat durchführen lassen und er deshalb nicht von einem Mangel ausgehen musste.

Das Gleiche gilt für den Fall, dass der Käufer hat erkennen lassen, dass ihm bestimmte Eigenschaften wichtig sind, die aber nicht vorliegen.

Eine Aufklärungspflicht besteht – auch ungefragt – über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller des Hauses (KG, Urteil vom 20.06.2005 – 8 U 220/04).

Wie oben dargestellt, sind Fragen immer wahrheitsgemäß zu beantworten.

Oftmals kommt es darüber zum Streit, denn wer kann nach den Verkaufsgesprächen tatsächlich noch genau wiedergeben, was im Einzelnen gefragt wurde? Dieses stellt ein großes Problem dar, weil im Nachhinein oft darüber gestritten wird, was anlässlich solcher Ortstermine erörtert wurde.

In einer Entscheidung ging es um einen Bunker, der unter einem Haus lag, wobei ein Eingang sichtbar war und darüber, ob Unterlagen, die diesen Bunker erkennen lassen, übergeben wurden. Da der Käufer nicht beweisen konnte, dass diese Unterlagen nicht übergeben wurden, verlor er den Rechtsstreit. Der Verkäufer hat nachvollziehbar dargelegt, wie er den Käufer über den betreffenden Sachverhalt aufgeklärt hatte. Den Nachweis, dass dieses nicht so war, muss der Käufer erbringen, was ihm nicht gelungen war.

In Notarverträgen findet sich manchmal der Hinweis, dass es solche Nebenabreden nicht gab. Bei richtiger Betrachtung wird die Aufnahme einer solchen Klausel jedoch fast immer falsch sein. Es ist lebensfremd anzunehmen, dass die Parteien eines Ortstermins wegen des Kaufs einer Immobilie schweigend durch das Haus/die Wohnung gehen. Teilweise wird dann in den Notarvertrag aufgenommen, dass etwas noch zu sanieren sei. Wenn diese Arbeiten durch den Verkäufer noch zu erledigen sind, ist größte Sorgfalt geboten.

Bei einer solchen Aufnahme in die notarielle Urkunde aufgenommen ist, wäre das Vorliegen einer Schimmelbildung und diese durch den Verkäufer behoben wird unproblematisch. Bei der Aufnahme von einer falschen Schadensursache und deren Behebung durch den Verkäufer. Denn dies könnte hohe nicht vorher eingeplante Kosten ergeben. Sinnvoll wäre es daher möglicherweise einen Sachverständigen zu beauftragen und die Beseitigungsmaßnahmen zum Gegenstand der Beurkundung macht, oder man vereinbart einen Preisnachlass, wenn der Käufer die Mängelbeseitigung vornimmt.

Kern einer Haftung bei Gewährleistungsausschluss ist das Vorliegen von Arglist. Während ein Mangel oft vorliegt, scheitern die meisten Ansprüche daran, dass dem Verkäufer nicht nachzuweisen ist, dass er Mängel arglistig verschwiegen hat.

Was aber bedeutet Arglist? Ist dieses Gleichzusetzen mit einem Betrug i.S.d. § 263 StGB? Gerade dieses spielt für viele Parteien eine große Rolle, wenn man mit einem Betrüger gleichgesetzt würde.

Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist gegeben, wenn Kellerräume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung erforderliche baurechtliche Genehmigung fehlt; nichts anderes gilt, wenn die Wohnraumnutzung zwar nicht genehmigungsbedürftig, aber anzeigepflichtig ist, damit die Baubehörde prüfen kann, ob sie ein Genehmigungsverfahren einleitet.

Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun bei dem Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.10.1976 – V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47). BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13.

Daneben ist aber auch die subjektive Seite einer Arglist zu prüfen:

Das OLG Düsseldorf führt dazu aus, dass Arglist nicht heißt, dass eine Gleichsetzung mit Betrug erfolgt.

Es reicht also nicht immer aus, dass ein Mangel vorliegt und der Verkäufer auch Kenntnis davon hatte. Vielmehr muss er arglistig diesen Mangel verschwiegen haben. Da Arglist ein innerer Vorgang ist und der Verkäufer kaum in der Nachbarschaft erzählen wird, dass er den Käufer getäuscht hat, kommt es darauf an, was genau bei Gericht vorgetragen wird. Voraussetzung ist in jedem Fall das Vorliegen eines Mangels. Dann muss die Kenntnis, oder das Kennenmüssen hinzutreten und der Umstand, dass gegen die Offenbarungspflicht arglistig verstoßen wurde. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, selbst wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder gar auf Leichtfertigkeit beruht.

Nur wer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt bedingt vorsätzlich und mithin arglistig (OLG Köln, Beschluss vom 10.05.2012 – 19 U 32/12).

Ein eindeutiger Maßstab, wann der Verkäufer einen Mangel für möglich hält, lässt sich nicht pauschal vorgeben. Dieses wird vom Einzelfall abhängen.

„Entscheidend ist allein, ob der Beklagte die den Fehler begründenden Umstände kannte. Ob er sie zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnete, ist ohne Belang“ (BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01).

Diese Rechtsprechung kann aber nicht so verstanden werden, dass der Verkäufer technische Regelwerke kennt. Wenn er weiß, dass der Keller des Hauses mit Kalksandsteinen und Bitumenabdichtung errichtet wurde, wird ihm diese Kenntnis nicht vorgeworfen werden können, wenn sich keine Folgeschäden gezeigt haben, die Abdichtung aber eigentlich nicht den Regeln der Technik entspricht.

Besondere Bedeutung hat dabei die Klärung der Frage, ob ein vorhandener Sachmangel behoben wurde.

Die Frage, ob eine vom Verkäufer erklärte Sanierung dann zu einem Haftungsausschluss führt, ist oben in dem Hausbockfall erörtert worden. Als grobe Unterscheidung ist folgendes zu merken: Wenn eine Sanierung durch eine Fachfirma erfolgt und keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Mangel doch nicht beseitigt wurde spricht vieles dafür, dass ein Verschweigen nicht arglistig war.

Denn der BGH hatte auch schon entschieden, dass es keine Vermutung gibt, dass ein Mangel fortwirkt.

Oftmals wird eine Immobilie verkauft, die entweder Eheleuten gehört hatte, oder noch gehört. Im letzteren Fall kümmert sich meist nur einer um den Verkauf. Es stellt sich daher die Frage, ob beide Eheleute haften, wenn nur der eine etwas arglistig verschwiegen hat und inwieweit auch Kenntnisse des verstorbenen Gatten dem anderen Gatten zuzurechnen sind, wenn dieser die Immobilie verkauft.

Kurz gesagt haften beide Verkäufer, auch wenn nur einer täuscht.

Im Falle, dass der überlebende Ehegatte verkauft, ist das Wissen des verstorbenen Gatten dagegen dem Verkäufer nicht zuzurechnen.

In den Urteilsgründen wird ausgeführt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen zwar sichtbar, aber aufgrund ihrer Lage im Heizungskeller unauffällig waren. Deshalb mussten sie nicht auffallen.

„Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes“ BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15.

Der Leitsatz könnte dafür sprechen, dass öffentliche Äußerungen praktisch unbeachtlich sind, sofern diese nicht Teil der notariellen Urkunde werden.

Der BGH erklärt dazu auch, dass es zu Erwartungen des Käufers nicht kommen könne, da Grundstückskaufverträge nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden müssen:

„Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.“

Der BGH hatte in diesem Fall dann aber auch erklärt, dass eine Aufklärungspflicht besteht, sofern durch öffentliche Äußerungen falsche Vorstellungen geweckt werden. Ob hier eine Arglist vorlag, konnte vom BGH nicht geklärt werden.

Der Käufer muss alle anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen, also auch die Arglist des Verkäufers, was naturgemäß schwerfällt.

Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun beim Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.10.1976 – V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47).

Interessenten steht ein vielfältiges Beratungs- und Auskunftsangeboten zur Verfügung. Von Architekten, Gutachtern, Verbraucherzentralen, Maklern, Ratgebern, Anwälten u.s.w.

Sie werden schnell feststellen, dass Sie oft von der anderen Partei einen Vertragsentwurf erhalten bei dem Sie allein gelassen werden. Der Laie kann schnell den Eindruck gewinnen, das habe alles schon seine Richtigkeit und unterzeichnet einen solchen Vertrag später beim Notar ohne jede Änderung und Rückfragen. Möglicherweise hat hier die andere Partei Vorschläge an den Notar gebracht, die dieser u.U. Einfließen lässt, ohne dass Ihnen dies bewusst ist. Sie sollten nur unterschreiben, wenn Sie einen Vertrag auch verstehen. So können Sie auch keine Änderungswünsche vorgeben, wenn Sie von diesen nicht wissen. zum Beispiel ein sogenannter Gewährleistungseinbehalt. Er regelt, dass Sie einen Teil der Kaufsumme auch noch nach Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes einbehalten können bis zum Ablauf der Gewährleistungszeit. Aber auch Zahlungsraten, die Art der Zahlung (Abtretung von Auszahlungsansprüchen, Bürgschaften und Zahlungsfristen). Aber auch in den Anlagen zum Vertrag können Fallstricke hängen. Hierbei ist eine wichtige Vertragsanlage die Baubeschreibung. In der Baubeschreibung wird festgehalten wie das Gebäude konstruiert ist und aus welchen Baustoffen und Bauelementen es besteht. Vom Fundament bis zum Dach, vom Fenster bis zur Innentür, von der Fliese bis zur Fußbodenleiste. Die Baubeschreibung prüft der Notar grundsätzlich überhaupt nicht, weder auf Vollständigkeit noch auf Qualität. Er nimmt die vom Bauträger geschriebene Baubeschreibung üblicherweise nur entgegen und macht sie zum Vertragsbestandteil. Grundsätzlich gilt aber: Nur das, was in der Baubeschreibung erwähnt ist, ist Ihnen auch geschuldet. Eigenschaften oder Ausstattungen, die nicht in der Baubeschreibung fixiert sind, die Sie aber möglicherweise haben wollen, kosten üblicherweise zusätzliches Geld. Ob Sie überhaupt einen Anspruch auf Sonderwünsche haben, regelt der Kaufvertrag und / oder die Baubeschreibung. Ist nichts geregelt, haben Sie auch keinen Anspruch darauf. Und auch eine weitere Vertragsanlage, die Pläne, sind oft von ausgesprochen schlechter Qualität. Häufig sind die Pläne nicht einmal vermaßt. Damit ist nicht genau bestimmbar wo die Türen und Fenster nachher wirklich sitzen. Ist hinter der Tür noch Platz für einen Schrank? Das ist dann dem Bauträger überlassen. Häufig fehlt auch ein sogenannter Schnittplan durch das Haus, so dass nicht konkretisiert ist, wie hoch die Räume im fertig ausgebauten Zustand sind (die sogenannte lichte Raumhöhe). Auch diese Pläne prüft ein Notar weder auf Qualität noch auf Vollständigkeit.

Es ist immer sinnvoll, einen notariellen Kaufvertragsentwurf, den Sie vom Bauträger oder Makler erhalten, intensiv zu prüfen.